Rentabilité location saisonnière
à Courchevel
Courchevel concentre, en quatre niveaux d'altitude — 1300 Le Praz, 1550 Village, 1650 Moriond, 1850 — l'ADR la plus élevée des stations françaises et une clientèle internationale dominée par le Royaume-Uni, le Moyen-Orient, les États-Unis et le Brésil. Reliée à Méribel et Val Thorens par les 3 Vallées (le plus grand domaine skiable mondial), la station fonctionne sur un modèle « trophy property » : peu de logements, prix très élevés, saisonnalité hivernale extrême. Voici les chiffres et la lecture que nous en faisons pour 2026.
Données AirROI extraites le 16 juin 2026 · 722 logements actifs · Vérifié pour 2026
Ce qu'on observe à Courchevel
Six dimensions structurent le marché locatif courchevelois. Aucune ne se lit isolément : c'est leur combinaison qui détermine la rentabilité d'un logement particulier.
Pour replacer ces chiffres dans le contexte national, consultez notre vue d'ensemble de la rentabilité STR en France, ou directement le hub Courchevel pour les autres dimensions du marché local.
Saisonnalité réelle à Courchevel
La saisonnalité courchevelloise n'est pas seulement marquée — elle est extrême. L'Office de Tourisme de Courchevel et les 3 Vallées annoncent l'ouverture du domaine de mi-décembre à mi-avril selon l'enneigement. C'est dans cette fenêtre étroite que se joue la quasi-totalité du revenu annuel.
Trois pics dominent la saison :
- Semaine 52 (Noël / Nouvel An) — le pic absolu. Les semaines pleines partent dès le printemps précédent, en particulier sur le segment chalet 1650/1850. Les prix dépassent largement la moyenne station.
- Semaines 7 et 8 (février) — vacances scolaires françaises et britanniques superposées. C'est le pic le plus long, environ trois semaines pleines, avec une demande UK qui pousse les chalets à plus de 1000 €/nuit en 1850.
- Week-end de Pâques / UK Easter — un effet shoulder réel, porté par la clientèle britannique qui prolonge la saison. Sur les autres stations, le shoulder est anecdotique ; à Courchevel, il pèse une à deux semaines.
Hors saison ski, l'activité est très faible : quelques chalets ouvrent en juillet-août pour une clientèle Moyen-Orient et UK familiale, mais le volume reste marginal face au modèle hivernal. La période mai-novembre représente moins de 10 % du revenu annuel pour la grande majorité des logements.
Prix de nuitée par saison à Courchevel
L'ADR moyen de 455 € masque une dispersion énorme entre saisons et entre niveaux d'altitude. Voici la lecture pratique pour positionner votre grille tarifaire.
Source : AirROI, fenêtre 12 mois glissants, extraction du 16 juin 2026. 722 logements actifs sur la zone Courchevel. ADR moyen 455 €, RevPAR 187 €, occupation 38 %, séjour moyen 5,9 nuits, lead time 81 jours.
💡 Ne calez pas votre grille sur la moyenne 455 €. C'est une moyenne tirée par le segment 1850. En 1300 ou 1550, votre concurrent direct n'est pas le chalet palace mais l'appartement familial de Méribel ou Mottaret. Lisez le marché par altitude réelle, pas par moyenne agrégée.
Charges spécifiques à Courchevel
Le modèle économique « trophy property » a un coût d'exploitation lui aussi élevé. Voici les postes qu'il faut anticiper, par ordre d'impact sur la marge nette.
- Conciergerie haut de gamme — sur le segment 1650/1850, une conciergerie spécialisée prend généralement 20 à 30 % du brut. Sur le segment 1300/1550, vous trouverez des conciergeries plus classiques à 15-20 %. Le « do-it-yourself » est rare au-delà de 1550, car la clientèle exige un standard de service hôtelier (transferts héliport, chef privé, ski concierge).
- Ménage chalet luxe — comptez 200 à 400 € par ménage de fin de séjour pour un chalet de 200-400 m², incluant linge premium et préparation. Un appartement 60 m² en 1300 sera plutôt à 80-120 €.
- Copropriété / charges de chalet — significativement plus élevées qu'en station de milieu de gamme : entretien voiries, déneigement, services collectifs station. Budget annuel courant de 8 000 à 25 000 € pour un chalet, plus selon la résidence.
- Taxe de séjour 2026 — à Courchevel, la grille 2026 publiée par la Communauté de Communes Val Vanoise (CCVV) est attendue à la date de cet article. Pour 2025-2026, le tarif palace appliqué dans les communes voisines de Savoie est de l'ordre de 5,39 € total avec surtaxe départementale +10 %, sous réserve d'actualisation 2026. Voir notre guide taxe de séjour Méribel 2026 comme référence Savoie 73 voisine — étant entendu que Courchevel publiera sa propre grille.
- Assurance PNO premium — sur un chalet d'1 à 3 M€, la PNO grimpe vite à 1500-3500 €/an, et certains assureurs exigent une PNO « location haut de gamme » avec garantie vol bijoux et œuvres.
- Marketing photo / vidéo — incontournable sur le segment 1650/1850. Un shooting professionnel avec vidéo drone et séance lifestyle représente 2 000 à 5 000 € initial, refait tous les 2-3 ans.
Mix OTA + canaux directs à Courchevel
Le mix de canaux à Courchevel diffère radicalement d'une station de milieu de gamme. Trois segments se distinguent.
Agences chalet luxury internationales
Sur le segment 1650/1850, les agences spécialisées chalet luxe (Consensio, Kaluma, Bramble Ski, Ultimate Luxury Chalets, et quelques acteurs français comme Cimalpes) génèrent l'essentiel des semaines pleines des pics Noël et février. Leur commission est élevée (20-30 %) mais elles apportent la clientèle UK et internationale qui paye le tarif fort. Pour un chalet de standing, leur absence du mix est un manque à gagner significatif.
Booking.com tier concierge et Airbnb Luxe
Booking.com sert le tier 4-5 étoiles, en complément des agences chalet. Airbnb existe surtout sur 1300/1550 et représente une part minoritaire du marché courchevellois — c'est l'inverse du mix qu'on observe sur d'autres stations alpines comme Megève, qui partage avec Courchevel un modèle prix > volume mais avec une présence Airbnb plus forte sur le mid-market.
Canal direct et tour-operators
Un site propre bien référencé, un widget de réservation directe et des partenariats avec quelques tour-operators UK/US/Moyen-Orient permettent de récupérer 15 à 35 % du chiffre d'affaires sans commission OTA. C'est le canal de fidélisation par excellence — la clientèle de Courchevel revient souvent chaque hiver, et un client fidèle vaut, sur cinq ans, plusieurs fois ce que rapporte une réservation Airbnb ponctuelle.
Simulez votre rentabilité Courchevel
Notre simulateur applique les paramètres marché Courchevel (ADR 455 €, occupation 38 %) puis vous laisse ajuster en fonction de votre altitude, votre standing et votre mix de canaux. Vous obtenez une estimation de revenu annuel et de RevPAR, et vous pouvez tester l'impact d'un changement de grille tarifaire ou de pénétration directe.
Les valeurs sont pré-remplies avec la moyenne station AirROI au 16 juin 2026. Adaptez-les à votre altitude réelle et à votre segment.
Réglementation à Courchevel
La rentabilité brute ne devient rentabilité nette que si votre logement est en règle. À Courchevel, deux dossiers réglementaires structurent l'exercice de la location saisonnière en 2026 :
- Loi Le Meur et numéro d'enregistrement (DéclaLoc') — entrée en vigueur du téléservice national au 20 mai 2026, numéro à 13 chiffres à afficher sur toutes vos annonces. Détails dans notre guide Loi Le Meur et numéro de déclaration à Courchevel.
- Changement d'usage — Courchevel applique un règlement intercommunal en zone tendue. Conditions, quotas et démarches dans notre guide Changement d'usage à Courchevel.
La grille taxe de séjour 2026 propre à la Communauté de Communes Val Vanoise n'est pas encore publiée à la date de cet article. En attendant, notre guide taxe de séjour Méribel 2026 donne une référence utile pour la Savoie voisine — étant entendu que la grille de Courchevel sera publiée séparément par la CCVV et qu'il faudra l'appliquer dès parution.
FAQ
Questions fréquentes — Rentabilité Courchevel
Pensé pour les propriétaires des Alpes françaises
Estimez votre
rentabilité Courchevel
Simulateur pré-rempli avec ADR 455 € et occupation 38 %. Ajustez selon votre altitude et votre mix de canaux.