Comment ça marche : la rentabilité d'une location saisonnière, ligne par ligne
Onze paragraphes pour comprendre chaque chiffre du simulateur — pas du blabla générique, mais ce qu'on a appris en accompagnant des propriétaires de chalets, gîtes et appartements saisonniers en Haute-Savoie et ailleurs en France.
1. Comment calculer le revenu brut d'une location saisonnière
Le revenu brut annuel se calcule en multipliant le prix moyen par nuit (ADR) par le nombre de nuits réellement louées dans l'année. Le simulateur déduit ce nombre de votre taux d'occupation : 55 % × 365 = 201 nuits. Attention aux deux pièges classiques : confondre le tarif affiché et le tarif net touché (avant déduction OTA et conciergerie), et raisonner « par mois » alors que la saisonnalité d'une location courte durée se mesure sur l'année entière. En savoir plus sur la rentabilité brute.
2. Taux d'occupation : viser quoi en France, en montagne, en littoral
La moyenne nationale en location saisonnière tourne autour de 50 à 60 % sur l'année. En montagne, la saisonnalité est marquée : 75–90 % en pleine saison (vacances scolaires d'hiver, juillet–août), 15–35 % en intersaison — ce qui donne 50–65 % en moyenne annuelle pour un bien bien positionné. En littoral atlantique ou méditerranéen, la saison est plus courte (juin à septembre) et il est rare de dépasser 50–55 % sur l'année. En ville ouverte toute l'année (Paris, Lyon, Bordeaux, Strasbourg), 65–80 % est atteignable.
3. ADR vs RevPAN : la différence qui change votre stratégie
L'ADR (Average Daily Rate) est le tarif moyen des nuits effectivement louées. Le RevPAN (Revenue Per Available Night) est le revenu brut divisé par 365 — il intègre les nuits non louées. Un T2 à 120 € d'ADR loué à 55 % d'occupation génère 24 120 € brut, soit un RevPAN de 66 €. C'est le RevPAN qui pilote vos décisions : abaisser l'ADR de 10 % pour remplir 10 nuits de plus n'augmente le RevPAN que si l'élasticité prix le permet réellement. Sans ce repère, on optimise dans le vide.
4. Charges fixes : ce qu'on oublie souvent (PNO, CFE, taxe foncière)
L'assurance PNO (propriétaire non-occupant) est obligatoire : comptez 300–500 €/an pour un T2. La CFE (cotisation foncière des entreprises) est due dès la première année de location meublée — elle dépend de la commune et du chiffre d'affaires. La taxe foncière reste à la charge du propriétaire : 800–1 500 €/an pour un appartement, 1 500–3 000 €/an pour une maison. Ajoutez la copropriété (souvent 1 000–2 500 €/an), un comptable (500–1 200 €/an si vous êtes en LMNP réel) et la maintenance courante. Un logiciel bien choisi se rentabilise en quelques heures d'admin gagnées.
5. Charges variables : pourquoi raisonner par séjour, pas par mois
Le ménage, la blanchisserie et les consommables (café, savon, papier toilette) tombent à chaque rotation, indépendamment de la durée du séjour. Un séjour de 2 nuits coûte autant à nettoyer qu'un séjour de 7 nuits — mais il rapporte trois fois moins. C'est pourquoi le simulateur les calcule en € par séjour : si vous passez d'une durée moyenne de 4 nuits à 2 nuits sans augmenter le ménage facturé au voyageur, ces charges peuvent doubler et grignoter 8 à 12 points de rentabilité nette.
6. Commission OTA : la fourchette réelle Airbnb / Booking / Vrbo
Sur Airbnb, le mode « commission partagée » prélève environ 3 % au propriétaire et 14 % au voyageur — soit 3 % seulement du côté hôte. En mode « hôte uniquement » (rare), c'est 14–16 % côté propriétaire. Sur Booking.com, la commission propriétaire est typiquement 15–18 % selon le pays et le programme. Sur Vrbo, comptez 8 % par réservation. En composite Airbnb-dominant, 8–12 % du brut est une hypothèse réaliste ; en composite Booking-dominant, 13–16 %. Le simulateur prend 12 % par défaut, repère raisonnable pour un mix équilibré.
7. La conciergerie : 15–25 % du brut, est-ce que ça vaut le coup ?
Les conciergeries facturent généralement 15–25 % du chiffre d'affaires brut, parfois jusqu'à 30 % pour une prestation premium. Mathématiquement, sur un brut de 24 000 €, c'est 3 600 à 6 000 € de marge en moins par an. La conciergerie se justifie quand vous êtes loin du bien, quand votre temps a une valeur horaire élevée, ou quand vous n'avez pas envie de gérer les check-in tardifs et les imprévus. Le simulateur démarre à 0 % par défaut — auto-gestion — et vous pouvez tester l'impact d'un curseur à 20 %.
8. Taxe de séjour : pourquoi elle n'est pas un revenu (et comment la déclarer)
La taxe de séjour est une taxe locale payée par le voyageur, que l'hôte collecte puis reverse intégralement à la commune (ou à la communauté de communes). Elle ne fait jamais partie de votre marge. Selon la commune et le classement de votre meublé, elle représente 0,20 € à 5 € par nuit et par adulte. Sur Airbnb et Booking, la collecte est souvent automatique sur les communes adhérentes. Vous devez déclarer la taxe collectée à votre commune (généralement tous les 6 mois). C'est pour cela qu'elle n'apparaît nulle part dans le simulateur — l'ajouter gonflerait artificiellement votre rentabilité.
9. Calculer la mensualité d'un crédit immobilier (formule de l'annuité)
La mensualité d'un crédit à taux fixe se calcule avec la formule de l'annuité constante : M = P × r / (1 − (1 + r)−N), où P est le capital emprunté, r le taux mensuel (taux annuel ÷ 12) et N le nombre de mensualités. Exemple : 200 000 € sur 20 ans à 4 % donnent une mensualité de 1 212 €, soit 14 544 €/an. À 25 ans, la mensualité tombe à 1 056 € mais le coût total du crédit augmente. Le simulateur applique cette formule exacte et gère le cas particulier d'un taux à 0 % (amortissement linéaire).
10. Cash-flow et ROI : la vraie question à se poser
Le cash-flow mensuel est ce qu'il vous reste après avoir payé toutes les charges et la mensualité de prêt — positif, l'opération s'autofinance ; négatif, vous mettez la main au portefeuille chaque mois. Le ROI sur apport (cash-on-cash) compare le cash-flow annuel à l'apport investi : c'est ce que rapporte vraiment votre cash immobilisé. Un ROI de 8–12 %/an est solide ; sous 4 %, vous pariez sur la plus-value patrimoniale plus que sur le rendement locatif. Ces deux indicateurs comptent davantage que la rentabilité nette pour décider d'investir ou non.
11. Rentabilité brute vs nette vs ROI : ne pas mélanger les trois
La rentabilité brute (revenu brut / prix d'achat) ne sert qu'à comparer rapidement deux biens — elle ignore les charges. La rentabilité nette (revenu net hors crédit / prix d'achat) reflète la performance du bien indépendamment du financement : utile pour comparer deux investissements à montage différent. Le ROI sur apport intègre le levier du crédit et mesure ce que vous gagnez sur votre cash réellement immobilisé. Les trois racontent une histoire différente ; les confondre conduit à des erreurs d'arbitrage. Notre simulateur affiche les trois côte à côte pour cette raison.