Rentabilité
location saisonnière
aux Arcs
Combien rapporte vraiment un meublé sur la commune Bourg-Saint-Maurice — Arc 1600, Arc 1800, Arc 1950 ou Arc 2000 ? Quatre villages, quatre marchés, quatre rendements distincts. Le ticket d'entrée varie du simple au triple selon l'altitude, mais la liaison Paradiski via Vanoise Express et l'Eurostar Ski Train direct Londres-Bourg-Saint-Maurice nivellent les taux d'occupation. ROI net par typologie, données 2026.
Mis à jour mai 2026 · Spécifique commune Bourg-Saint-Maurice & les 4 villages des Arcs
Le marché Les Arcs / Bourg-Saint-Maurice en chiffres
Le slug « Les Arcs » recouvre une réalité administrative que peu d'investisseurs anticipent : la station n'est pas une commune. Tes 4 villages d'altitude — Arc 1600, Arc 1800, Arc 1950 et Arc 2000 — sont rattachés à la commune de Bourg-Saint-Maurice (INSEE 73054), qui ajoute son propre tissu vallée (gare TGV, vieux village, hameaux Hauteville-Gondon, Vulmix, Les Glaciers). Ça change deux choses pour ton calcul de rentabilité : (1) toutes les démarches compliance partent de l'Hôtel de Ville Bourg-Saint-Maurice, et (2) le marché à l'achat se segmente en cinq sous-marchés (vallée + 4 altitudes) avec des prix au m² qui vont du simple au triple. Chiffres 2026 :
- Prix d'acquisition par village : Arc 1600 « Pierre-Blanche » 6 000-9 000 €/m² (le plus accessible, copropriétés années 1970 modernisées) · Arc 1800 « Charvet/Villards/Charmettoger » 7 500-11 000 €/m² · Arc 1950 « Le Village » (architecture Bernard Taillefer) 11 000-15 000 €/m² · Arc 2000 « Aiguille Rouge » 11 000-16 000 €/m² (premium ski-in/out top altitude). Vallée Bourg-Saint-Maurice 3 500-5 500 €/m² (refuge prix bas si tu acceptes d'être à 7-25 min en funiculaire ou voiture)
- Marché meublé : capacité touristique estimée à 50 000 lits sur l'ensemble Les Arcs + vallée Bourg-Saint-Maurice. Sur ~12 000-14 000 logements, ~70 % sont des résidences secondaires (estimation Insee 2022) — un parc plus diversifié et moins extrême que les pures stations Espace Killy mais énorme en volume absolu
- Évolution : parc relativement stable (la commune limite les nouveaux programmes), tension à l'achat sur Arc 1950/Arc 2000 ski-in et sur la vallée pour résidences principales saisonniers
- Taux d'occupation moyen : 50-65 % sur 12 mois selon village, boosté par la double saison ski hiver (déc-avr) + été VTT/randonnée/cyclo (juin-sept). Arc 1600 et Arc 1800 ferment partiellement en mai et novembre, Arc 1950/2000 limitent l'inter-saison
- Prix moyen par nuit : 80-150 € (studio Arc 1600 ou vallée), 130-280 € (2-3P Arc 1800), 200-450 € (3-4P Arc 1950 Le Village), 250-700 € (chalet/grand appartement Arc 2000 ski-in/out), pics Half-Term UK février et Noël/Nouvel An ×1,8 à ×2,5
- Réglementation : la commune Bourg-Saint-Maurice n'est pas listée nominativement en zone tendue par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023, mais avec ~70 % de résidences secondaires elle dépasse largement le seuil 20 % qui autorise l'activation des leviers Loi Le Meur sur simple délibération du conseil municipal (autorisation de changement d'usage, plafond 90 jours, quotas). Risque d'adoption modéré à surveiller en CM 2026-2027
Le ratio rendement brut location saisonnière vs longue durée varie de 2,2× à 3,5× selon le village — la double saison ski + bike + cyclo et la diversité des canaux internationaux (UK Eurostar, BE/NL/DK Booking) tiennent le taux d'occupation au-dessus de 60 % sur la majorité des biens correctement positionnés. Tu peux viser 4 à 7 % de rendement brut annuel selon le village et le standing, avec un net après charges et fiscalité de l'ordre de 3 à 5,5 %.
Rentabilité par village — exemples chiffrés
Hypothèses partagées : taux d'occupation 60-65 % (mix ski hiver + VTT/cyclo été), gestion autonome avec Chanlify, mix canaux 30 % Airbnb / 40 % Booking / 20 % Expedia/Vrbo / 10 % direct. Le poids du Booking et de l'Expedia est élevé en raison de la clientèle UK/BE/NL/DK — Booking domine le marché Benelux/scandinave, Expedia capte une part UK/IE. Réservations samedi-samedi imposées par le rythme Eurostar Ski Train sur les semaines Half-Term et Easter UK.
Arc 1600 « Pierre-Blanche » — studio 25-30 m² famille
Prix moyen/nuit effectif : 110 € (mix 70 €/nuit basse saison + 200 € haute saison + 280 € Half-Term UK)
Nuitées vendues : ~210/an (forte saisonnalité hiver, cyclo + Tour de France été soutiennent)
CA brut : ~23 100 €/an
Commissions OTA (~14 % du CA, poids Booking/Expedia élevé) : -3 200 €
Charges (taxe foncière, copro, énergie altitude 1 600 m, assurance PNO) : -3 400 €
Ménage (50 € × 40 turnovers samedi-samedi) : -2 000 €
Outils Chanlify + Conformité + Pricing : -800 €
Revenu net annuel : ~13 700 €
Rendement brut : 11,0 % · Rendement net : ~6,5 % (avant fiscalité)
Arc 1800 « Charvet/Villards/Charmettoger » — 2-3 pièces 50-60 m² premium
Prix moyen/nuit : 230 € (jusqu'à 480 € Half-Term UK février, 550 € Noël/Nouvel An)
Nuitées vendues : ~215/an (animation après-ski Arc 1800 attire jeunes adultes en plus du marché famille)
CA brut : ~49 500 €/an
Commissions OTA : -6 700 €
Charges (chauffage altitude 1 800 m, copro avec services, taxe foncière) : -5 200 €
Ménage (65 € × 48 turnovers) : -3 100 €
Outils : -800 €
Revenu net annuel : ~33 700 €
Rendement brut : 9,5 % · Rendement net : ~6,5 %
Arc 1950 « Le Village » — 3-4 pièces 65-80 m² golf-calm haut-de-gamme
Prix moyen/nuit : 380 € (jusqu'à 750 € Half-Term, 1 100 € Noël/NA, 320 € semaine Festival du Cinéma Européen mi-décembre)
Nuitées vendues : ~200/an (positionnement premium, séjours plus longs, taux d'occupation un peu plus bas mais panier élevé)
CA brut : ~76 000 €/an
Commissions OTA : -10 200 €
Charges (copro premium piétonne avec services, ascenseurs, déneigement, énergie 1 950 m, parking couvert) : -8 800 €
Ménage (90 € × 42 turnovers) : -3 800 €
Outils : -1 000 €
Revenu net annuel : ~52 200 €
Rendement brut : 7,9 % · Rendement net : ~5,4 %
Arc 2000 « Aiguille Rouge » — chalet/grand appartement 90-130 m² ski-in/out
Prix moyen/nuit : 580 € (jusqu'à 1 200 € Half-Term UK, 1 800 € Noël/Nouvel An)
Nuitées vendues : ~205/an (ski-in/out tient le taux haut malgré l'altitude 2 000 m qui dissuade certaines familles été)
CA brut : ~119 000 €/an
Commissions OTA : -16 000 €
Charges (chauffage altitude 2 000 m important, copro, déneigement intensif, entretien chalet, assurance) : -13 500 €
Ménage (130 € × 40 turnovers) : -5 200 €
Outils : -1 000 €
Revenu net annuel : ~83 300 €
Rendement brut : 7,6 % · Rendement net : ~5,3 %
💡 Ces chiffres reflètent une gestion autonome optimisée avec channel manager et tarification dynamique par village. En conciergerie complète classique aux Arcs (-20 à -28 % du CA), retire 5 000 à 33 000 € selon la typologie. Le différentiel altitude joue sur les charges : à 2 000 m, ton chauffage et ton déneigement coûtent 30-40 % de plus qu'à 1 600 m, mais ton ADR ski-in/out le compense largement sur le brut.
Charges spécifiques altitude 1 600-2 000 m
Les Arcs étalent leurs villages sur 400 m de dénivelé, et tes charges suivent la courbe. Voici la décomposition typique d'un meublé moyen (50-70 m²) sur 12 mois :
- Taxe foncière : 800-2 200 €/an selon village (Arc 1600 base la plus modérée, Arc 2000 et Arc 1950 grimpent avec la valeur locative cadastrale réévaluée). Bourg-Saint-Maurice applique un taux communal stable depuis plusieurs exercices, mais la base cadastrale altitude est élevée
- Énergie (chauffage + ECS) : 1 200-3 500 €/an. À 2 000 m, tu chauffes 9-10 mois sur 12 — la facture pèse beaucoup plus qu'en moyenne montagne 1 000-1 400 m. Si la copro est en chauffage collectif, ton appel de provisions inclut souvent 60-70 % du poste énergie
- Charges de copropriété : 1 800-5 000 €/an selon prestations. Arc 1950 « Le Village » piétonne avec services premium (conciergerie, ascenseurs, parking couvert, déneigement intensif) tape au plafond. Arc 1600 ancien sans services collectifs reste le plus modéré
- Assurance PNO + bris/dégât des eaux : 350-650 €/an. Demande obligatoirement la garantie « location saisonnière courte durée » — une PNO standard ne couvre pas les CD au-delà de 90 jours/an chez la majorité des assureurs
- Frais de gestion courte durée (autonome) : prévois 18-22 % du CA brut entre commissions OTA (12-15 %), ménages (~5-7 %), petits consommables (linge, café, savons), maintenance préventive et outils. C'est le poste qui distingue le plus un hébergeur « moyen » d'un hébergeur « optimisé » — un mauvais paramétrage peut faire grimper ce ratio à 32-35 %
- Provision travaux : prévois 1,5-2,5 % de la valeur du bien chaque année (peinture, électroménager, literie, réfection salle de bains tous les 8-10 ans). Les copros Arc 1600 et Arc 1800 lancent régulièrement de gros plans pluriannuels de rénovation qui peuvent ajouter 4 000-15 000 € d'appel sur une année
- Taxe de séjour collectée : tu encaisses puis reverses (passe-passe, pas une charge), mais pour les réservations directes tu dois absolument la décompter sur la facture client et la reverser à 3D Ouest (taxe.3douest.com/bourgstmaurice.php). Plafond palace 4,00 € tout compris (3,64 € + 0,36 € taxe additionnelle Savoie 10 %)
Total charges hors fiscalité pour un meublé typique 50-70 m² aux Arcs : 4 500-9 000 €/an selon village et services copro. C'est plus élevé qu'en moyenne montagne (Aravis, Bauges) en raison de l'altitude, mais l'ADR le compense.
Comparaison location longue durée (LD) vs courte durée (CD) vs conciergerie
L'arbitrage est rarement aussi tranché qu'aux Arcs en raison de l'écart entre les sous-stations. Sur un même bien, les trois modèles donnent des résultats radicalement différents :
Location longue durée annuelle
- Cible : salariés permanents Bourg-Saint-Maurice (mairie, école, commerces, EHPAD), saisonniers stations en bail mobilité 1-10 mois, télétravailleurs cherchant cadre montagne
- Loyer typique : studio Arc 1600 meublé 550-700 €/mois CC · 2P 800-1 100 €/mois · 3P 1 100-1 500 €/mois (les plafonds altitude Arc 1950/2000 trouvent rarement preneur en LD pure car trop loin de l'emploi vallée)
- Rendement brut : 2,5-4 % selon village. Arc 1600 vallée donne le meilleur ratio LD car prix d'achat modérés × demande saisonniers. Arc 1950/2000 = LD impraticable (vente décembre, vide été, gel hivernal des baux)
- Charges : tu portes la taxe foncière, le locataire les charges courantes. Pas de turnover, pas de commission OTA, pas de ménage
- Verdict : pertinent uniquement sur Arc 1600 vallée + tissu Bourg-Saint-Maurice résidentiel pour qui veut zéro gestion. Inutilisable Arc 1800 / 1950 / 2000
Location courte durée autonome (Chanlify)
- Cible : vacanciers UK (Eurostar Ski Train), BE, NL, DK, FR — clientèle famille-corporate hiver, cyclo + VTT + randonnée été
- Revenu : les chiffres ci-dessus, x2 à x3 vs LD selon village. Tu gardes la main sur les tarifs, le calendrier, le standing, la communication multilingue
- Charges supplémentaires vs LD : ménages (2 000-5 200 €/an), commissions OTA (3 200-16 000 €/an), outils channel manager + tarification (60-100 €/mois), conformité (taxe de séjour 3D Ouest, fiche de police, déclaration meublé)
- Engagement temps : ~2-4 h/semaine pour 1-2 lots si bien outillé, 6-10 h/semaine pour 3-5 lots. Les jours d'arrivée samedis sont plus chargés (Eurostar + samedi-samedi UK) — anticipe le ménage du dimanche avec un binôme
- Verdict : largement supérieur à la LD sur tous les villages d'altitude. C'est le modèle dominant aux Arcs sur la majorité du parc résidences secondaires
Conciergerie complète (mandat de gestion)
- Cible propriétaire : tu n'as pas le temps, tu vis loin (Paris, UK, BE), tu veux un revenu net « les pieds sous le bureau » sans intervenir
- Commission opérateur : 20-28 % du CA brut (TTC) à Bourg-Saint-Maurice / Les Arcs. Inclut généralement la commercialisation multi-canal, les ménages, l'accueil clients, la gestion du linge, la maintenance courante. Le check-in/check-out tardif et les ménages express samedis Eurostar sont parfois facturés en supplément
- Revenu net propriétaire : 30-40 % inférieur à la gestion autonome. Sur le 2-3P Arc 1800 ci-dessus (33 700 € net autonome), compte plutôt 19 000-22 000 € net en conciergerie
- Modèle Eurostar Ski Train Half-Term : certaines conciergeries spécialisées UK proposent un revenu fixe garanti pour les semaines Half-Term (sem 7-8) en échange d'une exclusivité — c'est intéressant sur Arc 1950 / Arc 2000 si tu acceptes de perdre la main sur tes 2 plus belles semaines de l'année
- Verdict : pertinent si tu vis à l'étranger, valeur du temps > coût opérateur, ou si tu détiens 3+ biens et préfères externaliser. Sinon, l'écart de revenu (-30-40 %) finance largement Chanlify + 1 binôme ménage local
⚠️ Le piège classique aux Arcs : signer une conciergerie qui te facture 25 % du CA plus tous les frais (linge, ménage, dépannage, réception) en pass-through. Lis attentivement les annexes — un mandat « tout compris » honnête est rare. Demande un compte d'exploitation prévisionnel chiffré sur 12 mois avec un objectif de CA réaliste pour ton village et ta typologie.
Saisonnalité Paradiski 12 mois
Contrairement aux stations 100 % hiver, les Arcs et Bourg-Saint-Maurice activent un cycle annuel quasi-complet. Voici comment se répartit ton CA brut typique sur l'année (base : appartement 2-3P Arc 1800) :
- Décembre — pré-saison + Festival du Cinéma Européen des Arcs (sem 51) : ouverture stations 2e semaine de décembre. Le Festival du Cinéma Européen des Arcs (mi-décembre) attire l'industrie cinéma et la presse — pic court professionnel sur Arc 1950/Arc 2000 (chambres d'hôtels 4★/5★ vallée + appartements premium). Sem 51 (juste avant Noël) reste légère sur le familial
- Vacances Noël/Nouvel An (sem 52-1) : pic absolu de l'année, tarifs ×2 à ×2,5 baseline, samedi-samedi imposé, demande UK + BE + NL + DK + FR Île-de-France. ~12-15 % du CA annuel sur 2 semaines
- Janvier (sem 2-4) — saison régulière : occupation 70-80 %, ADR baseline. Marché UK Eurostar samedi-samedi régulier, BE/NL réservation J-30 à J-90. Bonne phase pour les directs fidélisés
- Février — Half-Term UK + vacances scolaires FR (sem 5-9) : pic ×1,5 à ×1,8 baseline. Half-Term UK couvre généralement sem 7-8, c'est le pic UK Eurostar Ski Train. Vacances françaises chevauchent partiellement — tarif maximum, occupation 95 % si bien positionné. ~18-22 % du CA annuel sur 5 semaines
- Mars — saison régulière + Coupe du Monde / La Pierra Menta retombée Tarentaise : occupation 65-75 %, ADR baseline, demande sportive. Phase confortable
- Avril — Easter UK + Pâques FR : pic court ×1,3 sur les semaines de vacances scolaires. Ferme du domaine ski mi-avril à fin avril selon enneigement Arc 2000 / Aiguille Rouge (le glacier prolonge la saison de 1-2 semaines vs Arc 1600)
- Mai — inter-saison : occupation 15-25 %, ADR baseline -30 %. Cible cyclo précoce + randonneurs. Plusieurs copros Arc 1600 / Arc 1800 ferment partiellement (chauffage central coupé). Phase à offrir en tarif net (forfait 5-7 nuits) ou à fermer si ton bien est mal positionné été
- Juin — démarrage été : occupation 35-50 %, ADR baseline. Cyclo (cols de Tarentaise), VTT, randonnée. Marché famille FR pré-juillet
- Juillet — pic été + Tour de France (étapes col du Petit-Saint-Bernard) : occupation 75-90 %, ADR ×1,3 à ×1,5 baseline si étape Tour de France passe par le col du Petit-Saint-Bernard ou l'Iseran (alternance annuelle). Cyclo internationale + familles, 2-3 nuitées sur les soirs d'étape
- Août — pic été famille : occupation 80-95 %, ADR ×1,4 à ×1,7 baseline (sem 32-33). Famille FR + UK + BE. Randonnée, VTT, lacs d'altitude, golf Arc 1950 (parcours montagne)
- Septembre — fin été + cyclosport : occupation 50-65 %, ADR baseline. Phase sport (cyclo, trail, ultra-trail régionaux), demande couples + retraités actifs
- Octobre-novembre — basse saison : occupation 10-25 %, ADR baseline -40 %. Beaucoup d'hébergeurs ferment Arc 1950/Arc 2000 sauf chasse / VTT enduro octobre. Vallée Bourg-Saint-Maurice tient mieux (visites famille, week-ends nature)
Au final, ton année se décompose typiquement : ~58 % du CA hiver (déc-avr), ~30 % été (juin-sept), ~12 % inter-saisons. C'est un mix bien plus équilibré que les stations Espace Killy 100 % hiver — la double saison te protège des aléas d'enneigement.
Fiscalité — l'impact sur le rendement net
Le rendement net annuel calculé ci-dessus est avant fiscalité. Selon ton statut :
- LMNP au micro-BIC (meublé classé étoiles Atout France) : abattement 50 % jusqu'à 77 700 € → IR sur 50 % du CA. Recommandé aux Arcs car le classement étoiles débloque (1) un tarif taxe de séjour fixe plus avantageux que les 5 % sur le hors-classé, (2) un meilleur ranking sur Booking, (3) une crédibilité supplémentaire pour la clientèle UK / BE corporate
- LMNP au micro-BIC (non classé) : abattement 30 % jusqu'à 15 000 € depuis la Loi Le Meur 2024 → IR sur 70 % du CA. Pour les CA > 15 000 € (cas de toutes les typologies Les Arcs ci-dessus), le classement étoiles devient quasi obligatoire pour conserver une fiscalité raisonnable
- LMNP au régime réel : déduction des charges réelles + amortissement → souvent IR proche de 0 sur les premières années. Pertinent dès que tu as un crédit immobilier en cours, ce qui est le cas de la majorité des acquéreurs Arc 1950 / Arc 2000 vu les tickets d'entrée. La doctrine fiscale autorise l'amortissement linéaire de l'immeuble (~2-3 %/an) + mobilier (~10 %/an), ce qui couvre largement le résultat sur 8-12 ans
- SCI à l'IS : impôt société (15 % < 42 500 €, 25 % au-delà) + flat tax 30 % sur dividendes. Pertinent pour un patrimoine multi-biens (ex : 1 Arc 1800 + 1 Arc 1950 + 1 vallée Bourg-Saint-Maurice) à transmettre. Attention : la SCI à l'IS supprime l'abattement plus-value après 22 ans qu'offre la détention en nom propre — arbitrage long terme à valider avec ton conseil
- Cas propriétaires non-résidents (UK, BE, NL, DK) : imposition à la source en France sur revenus locatifs (taux progressif IR + prélèvements sociaux 17,2 % sauf convention bilatérale). Le LMNP réel reste accessible. Travaille avec un expert-comptable habitué aux conventions France-UK ou France-Benelux — la part UK Eurostar + BE/NL Booking + DK est élevée aux Arcs et beaucoup d'investisseurs étrangers résidents continuent d'acheter
Pour un investisseur achetant aux Arcs, le LMNP au régime réel avec classement étoiles est généralement le plus optimal sur les 10-15 premières années — particulièrement pertinent vu les tickets d'entrée Arc 1950 / Arc 2000 qui maximisent les amortissements déductibles. Sur Arc 1600 ou vallée Bourg-Saint-Maurice avec des tickets plus modérés, le micro-BIC classé étoiles peut suffire.
⚠️ Pour les calculs précis, consulte un expert-comptable spécialisé LMNP montagne (compter 800-1 500 €/an, déductibles). Les chiffres ci-dessus sont indicatifs et varient selon le secteur exact, l'état du bien, le crédit en cours et la stratégie commerciale. Les conventions fiscales bilatérales France-UK et France-Benelux ont leurs subtilités — un comptable généraliste passe à côté.
Maximiser ta rentabilité avec Chanlify
L'écart de revenus entre un hébergeur « moyen » et un hébergeur « optimisé » aux Arcs est de +25-40 %. La diversité des canaux (UK Eurostar Ski Train, BE/NL/DK Booking, FR Île-de-France direct) et la double saison ski + cyclo/VTT/randonnée offrent plus de leviers actionnables qu'une station 100 % hiver. Chanlify automatise ces leviers :
- Multi-canal API : Airbnb + Booking + Expedia + Vrbo + direct, synchronisation temps réel — fin du risque de double réservation pendant Half-Term UK ou Festival du Cinéma Européen
- Tarification dynamique double-saison : grilles distinctes ski hiver / Half-Term / Easter / inter-saisons / cyclo + Tour de France / pic août, prix qui montent automatiquement 4-6 semaines avant les pics. Extension Pricing 9,90 €/logement/mois
- Réservations directes : widget de réservation sur ton site, page publique dédiée — où les groupes UK fidèles reviennent année après année sans payer la commission OTA. Très efficace sur le segment Half-Term UK qui se rebooke en samedi-samedi année après année
- Conformité automatisée : taxe de séjour Bourg-Saint-Maurice (3D Ouest, taxe.3douest.com/bourgstmaurice.php), fiche de police pour la clientèle UK/BE/NL/DK (post-Brexit, passeport obligatoire UK depuis 1 oct 2021), déclaration meublé Loi Le Meur (CERFA 14004*04 puis téléservice national activé 20 mai 2026) — tout est inclus dans l'offre Chanlify
- Messagerie multilingue : confirmations et instructions check-in en FR/EN/NL/DA, automatisations pour les arrivées samedis Eurostar (rappel J-1, code accès, transferts gare TGV Bourg-Saint-Maurice → village)
- Paramétrage par village : calendrier samedi-samedi sur les semaines vacances UK/FR, durées flexibles le reste de l'année, durées minimum 5 nuits sur l'inter-saison pour éviter de fragmenter ton planning
Coût total typique pour 1-3 biens aux Arcs : 50-80 €/mois, contre +25-40 % de revenus. Le ROI sur l'outil est immédiat dès la première saison hivernale, surtout si tu actives la tarification dynamique avant le pic Half-Term UK février.
Conçu pour les hébergeurs Paradiski et vallée Bourg-Saint-Maurice
Maximise
ton rendement
Multi-canal, tarification dynamique double-saison ski + cyclo/VTT, conformité Bourg-Saint-Maurice automatique. +25-40 % de revenus pour 50-80 €/mois. Essai 14 jours gratuit.