Rentabilité location
saisonnière aux Arcs
TGV direct Paris-Bourg-Saint-Maurice + funiculaire vers Arc 1600, accès Paradiski (425 km de pistes), clientèle UK forte via Skiworld, Crystal et Mark Warner, et grille de taxe de séjour communale 26 % sous le plafond légal : voici comment les Arcs se positionnent côté revenu hébergeur en 2026.
Mise à jour 16 juin 2026 · Données AirROI 12 mois (pull 2026-06-16) · 1 294 logements actifs analysés
Ce qu'on observe aux Arcs
Les Arcs sont une station-village étagée sur quatre niveaux d'altitude (Arc 1600, 1800, 1950, 2000), située sur la commune de Bourg-Saint-Maurice (Savoie). Reliée à La Plagne par le téléphérique Vanoise Express, elle forme avec elle le domaine Paradiski (425 km de pistes), deuxième domaine de France après les 3 Vallées. Les données suivantes sont issues d'AirROI (pull du 16 juin 2026, fenêtre 12 mois glissants, périmètre station) et concernent 1 294 logements actifs.
La lecture intéressante de ces six chiffres : l'ADR de 223 € se situe en-dessous des stations Tarentaise premium (Val d'Isère, Courchevel), reflet d'un parc largement constitué d'immeubles années 60-70 signés Charlotte Perriand à Arc 1600 et 1800. Mais le taux d'occupation 40 % est solide, porté par deux moteurs propres aux Arcs : le TGV direct Paris-Bourg-Saint-Maurice (qui ouvre un marché mini-stay weekend) et la présence historique des tour-operators britanniques. Le revenu annuel moyen de 18 775 € traduit un modèle volume + accessibilité, plutôt que premium + rareté.
Autre spécificité communale qui pèse en arrière-plan : la grille de taxe de séjour de Bourg-Saint-Maurice est délibérée 26 % sous le plafond légal LFI 2025 (4,00 € pour le tier palace contre 5,39 € possible), ce qui est atypique pour une commune support de grand domaine en Savoie. Détail développé dans notre guide taxe de séjour Les Arcs 2026. Pour un cadrage national de référence, voir aussi notre vue rentabilité location saisonnière France.
Saisonnalité réelle aux Arcs
La saison ski 2026-2027 court de mi-décembre à fin avril selon le calendrier publié par l'Office de Tourisme Les Arcs - Bourg-Saint-Maurice (Paradiski). C'est sur ce segment que se concentre la grande majorité du revenu annuel. Voici la structure observée mois par mois.
- Décembre : démarrage doux première quinzaine, bascule à plein régime à partir du week-end d'ouverture mi-décembre. Pic à partir du 26 décembre (Noël et Nouvel An).
- Janvier : creux relatif après le Nouvel An, mais le mini-stay weekend Paris (TGV direct) atténue le trou habituel. Tarifs intersaison utiles pour activer les directs FR.
- Février : pic absolu de la saison. Les vacances scolaires françaises (zones A, B, C) cumulées aux vacances scolaires britanniques (mi-février) saturent l'offre. Lead time se contracte, prix montent.
- Mars : fin de saison soutenue, neige généralement bonne en altitude (Arc 2000). Pâques selon le calendrier annuel.
- Avril : queue de saison. Ferme fin avril sur le domaine.
- Mai - octobre : période d'intersaison nettement plus calme. Demande VTT, randonnée, séjours actifs en juillet-août, mais à des niveaux d'ADR et d'occupation très inférieurs à l'hiver.
L'effet mini-stay Paris
Le TGV direct Paris Gare de Lyon - Bourg-Saint-Maurice (environ 4 heures), suivi du funiculaire vers Arc 1600 en 7 minutes station à station, fait des Arcs l'une des rares stations alpines réellement accessibles en weekend depuis Paris sans voiture. Sur la fenêtre décembre-mars, ce flux mini-stay représente environ 5 à 10 % de l'occupation hivernale selon les niveaux d'altitude. Concrètement : des séjours vendredi soir-dimanche soir, panier moyen plus bas que la semaine pleine, mais marge intéressante sur des nuits qui seraient autrement vides en hors-vacances scolaires.
Prix de nuitée par saison aux Arcs
L'ADR moyenne 12 mois de 223 € masque une amplitude saisonnière importante. Voici l'ordre de grandeur observé selon la fenêtre, à mettre en perspective avec votre niveau (Arc 1600, 1800, 1950, 2000) et votre typologie (studio, T2, T3 cabine, chalet).
Ces fourchettes sont des ordres de grandeur de marché et ne sont pas un engagement de prix ou de revenu sur votre logement. L'amplitude réelle dépend du niveau d'altitude, de la rénovation intérieure, de la vue, des services (skis aux pieds, parking, casier à skis chauffé) et de votre stratégie de séjour minimum. Pour un calcul appliqué à votre cas, utilisez notre simulateur de rentabilité avec les valeurs Les Arcs pré-remplies.
Source : AirROI, fenêtre 12 mois glissants, pull du 16 juin 2026, périmètre station Les Arcs, 1 294 logements actifs. Les Arcs sont une station de la commune de Bourg-Saint-Maurice (INSEE 73054, Savoie).
Charges spécifiques aux Arcs
Le revenu brut est une chose, le revenu net après charges en est une autre. Voici les postes spécifiques à anticiper aux Arcs.
Taxe de séjour communale
Bourg-Saint-Maurice (commune support des Arcs) a délibéré la taxe de séjour 2026 le 26 juin 2025. La grille est appliquée via 3D Ouest. Quelques tarifs clés :
- Palace : 3,64 € (part communale) + 0,36 € (surtaxe départementale Savoie +10 %) = 4,00 € total par personne et par nuit
- Meublé 5 étoiles : 3,70 € par personne et par nuit
- Meublé 4 étoiles : 2,81 € par personne et par nuit
- Meublé 3 étoiles : 1,80 € par personne et par nuit
Détail important : ces 4,00 € au tier palace sont 26 % sous le plafond légal LFI 2025 (qui est de 5,39 €). C'est un choix communal qui détend la fiscalité côté voyageur sur les longs séjours famille, là où la plupart des stations Savoie comparables sont au plafond. Voir le détail tier par tier dans notre guide taxe de séjour Les Arcs 2026.
Autres postes courants
- Ménage de sortie : 60 à 80 € pour un T2-T3 standard, davantage pour les grands chalets ou les ménages express en rotation samedi-samedi
- Conciergerie clés en main : 15 à 20 % du chiffre d'affaires hors taxes, plus si gestion linge et accueil personnalisé
- Charges altitude : chauffage électrique majoré sur la saison froide, eau chaude renforcée. Sur Arc 2000, la facture énergie peut peser sensiblement plus qu'à Arc 1600
- Copropriété station : provisions saisonnières (déneigement parties communes, ascenseurs altitude, ramassage ordures rotation)
- Commissions OTA : 15 à 17 % côté Booking, 3 % côté Airbnb voyageur visible plus commission hôte côté Airbnb
Mix OTA et canaux directs aux Arcs
La répartition OTA observée aux Arcs reflète l'identité internationale de la station. Globalement : France ~40 %, Royaume-Uni ~35-40 %, Pays-Bas et Belgique ~10 %, autres marchés ~10 %.
Tour-operators UK
Skiworld, Crystal Ski et Mark Warner sont historiquement présents aux Arcs avec des allotements saisonniers et des produits packagés (vol + transfert + hébergement + forfait). Pour un hébergeur indépendant, l'accès passe le plus souvent par Booking.com et Expedia en distribution ouverte, avec une politique séjour minimum 7 nuits samedi-samedi sur les semaines de vacances scolaires britanniques (notamment mi-février). Les avis et le scoring Booking comptent énormément sur ce segment. Une page voisine intéressante côté comparaison britannique : notre vue Méribel (3 Vallées), où la clientèle UK se structure davantage autour des ski-clubs et écoles privées.
Mini-stay Paris en direct
Le segment weekend Paris-Les Arcs est particulièrement adapté au canal direct. Voyageurs habitués, sensibles à la facilité de réservation et au paiement en quelques clics. Un widget de réservation directe sur votre site (paiement Stripe en EUR), avec un séjour minimum 2 nuits sur les weekends hors vacances scolaires, capte ce flux à zéro commission OTA. C'est aussi le moment de rappeler que les paiements en GBP (Stripe multi-devises) sécurisent les réservations directes britanniques sans frais de conversion côté voyageur.
Airbnb
Airbnb capte bien le mini-stay weekend Paris et une partie de la clientèle famille européenne. Sur les pics Noël et février, la concurrence sur les annonces est forte : photos pro, titre clair (niveau Arc + capacité + skis aux pieds le cas échéant), réponse rapide.
Simuler votre rentabilité aux Arcs
Notre simulateur prend en entrée votre ADR cible, votre taux d'occupation visé, et calcule votre revenu annuel brut puis net après charges typiques. Les valeurs Les Arcs (ADR 223 €, occupation 40 %) sont pré-remplies pour servir de point de départ. Vous pouvez ensuite ajuster en fonction de votre niveau d'altitude, de la rénovation, de votre stratégie de séjour minimum.
Le simulateur fournit un ordre de grandeur indicatif basé sur des hypothèses paramétrables. Il ne constitue pas un engagement de revenu et ne tient pas compte de l'ensemble des charges spécifiques à votre copropriété ou à votre régime fiscal.
Réglementation aux Arcs
La rentabilité dépend aussi du cadre réglementaire applicable à votre logement. Sur la commune de Bourg-Saint-Maurice (support des Arcs), trois sujets structurent vos obligations 2026.
- Numéro de déclaration Loi Le Meur : enregistrement obligatoire en mairie et numéro à 13 chiffres à afficher sur toutes vos annonces. Détail dans notre guide Loi Le Meur aux Arcs.
- Changement d'usage meublé de tourisme : selon le zonage tendue et le règlement intercommunal, votre logement peut être soumis à autorisation préalable de changement d'usage. Voir notre guide changement d'usage Les Arcs.
- Taxe de séjour 2026 : grille Bourg-Saint-Maurice 26 % sous plafond LFI 2025, plateforme 3D Ouest pour la télédéclaration. Détail dans notre guide taxe de séjour Les Arcs 2026.
Ces trois obligations sont cumulatives : numéro de déclaration affiché, autorisation de changement d'usage le cas échéant, et reversement de la taxe de séjour selon le calendrier de la régie communale.
FAQ
Questions fréquentes — Rentabilité Les Arcs
Les Arcs · Paradiski · Tarentaise
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