Rentabilité location saisonnière
à Tignes
Le 20 juin, pendant qu'à Méribel ou aux Arcs les remontées prennent leurs quartiers d'été, la Grande Motte rouvre pour quatre semaines de ski sur glacier. Cette anomalie change tout pour un loueur tignard. Nous avons croisé les chiffres AirROI au 16 juin 2026 (1 094 logements observés, ADR 220 €, occupation 42 %), le calendrier officiel de saison, et le barème taxe de séjour pour décrire ce que ces particularités donnent vraiment dans un compte d'exploitation.
Sources : AirROI 12 mois glissants au 16 juin 2026 · Régie taxe de séjour Mme FRICOT, Ofeaweb · Calendrier saison 2026-2027, Tignes Développement
La Grande Motte, ou pourquoi Tignes n'est pas une station comme les autres
Le glacier de la Grande Motte culmine à 3 456 m. Du 20 juin au 19 juillet 2026, ses téléphériques rouvrent pour un mois — c'est ce que confirme le calendrier publié par l'Office de Tourisme de Tignes pour la saison 2026-2027. À ce moment-là, deux stations seulement en France proposent ce ski d'été substantiel : Tignes et Les Deux Alpes. Toutes les autres stations alpines sont fermées depuis cinq à sept semaines.
Concrètement, qu'est-ce que cela rapporte ? L'agrégateur STR AirROI a relevé sur les douze mois glissants arrêtés au 16 juin 2026, à l'échelle des 1 094 logements actifs observés à Tignes :
- ADR moyen annuel 220 € la nuit
- Taux d'occupation 42 %
- RevPAR 108 €
- Revenu annuel médian 20 842 €
- Séjour moyen 6,4 nuits — soit nettement au-dessus du standard montagne
- Lead time moyen 81 jours
Le séjour moyen de 6,4 nuits est sans doute la donnée la plus parlante. Elle indique que Tignes vend peu de week-ends et beaucoup de semaines entières — semaines ski l'hiver, quinzaines forfait pour les camps junior l'été. C'est un modèle volume + saison longue plutôt qu'un modèle tarif premium. Et c'est précisément ce que l'altitude (1 800 - 2 100 m) et le glacier rendent possible.
Pour situer Tignes dans le paysage national, consultez la vue d'ensemble Chanlify de la rentabilité STR. Pour les autres guides spécifiques Tignes (taxe, Loi Le Meur, changement d'usage), retrouvez la liste sur le hub Tignes.
Données AirROI extraites le 16 juin 2026. Office de Tourisme de Tignes — calendrier saison 2026-2027 et ouverture glacier Grande Motte. Toutes les moyennes citées ici décrivent un marché, pas un logement particulier ; votre résultat dépendra de votre standing, vos nuits ouvertes et votre stratégie.
Quatre saisons opérationnelles, pas une seule
Combien de fenêtres commerciales gérez-vous dans l'année si vous louez à Tignes ? La réponse honnête est trois pleines plus une queue de saison étirée. C'est cette structure-là qu'il faut tenir : un hiver long que l'altitude prolonge jusqu'à début mai, un mois de ski d'été glacier réservé à un segment B2B sportif, un été montagne plus diffus, et un creux d'automne qu'il vaut mieux fermer que brader.
Pratiquement, cela vous oblige à tenir deux jeux de photos (ski et glacier-été), trois grilles tarifaires distinctes, et un calendrier ouvert dès janvier pour la saison glacier suivante. Beaucoup de propriétaires qui débutent ferment leur calendrier après les vacances de Pâques par habitude : c'est à ce moment précis qu'ils ratent la fenêtre la plus rentable de l'été montagne français.
Prix de nuitée : 220 € en moyenne, mais où exactement ?
Une moyenne annuelle de 220 € est un point de repère, pas un tarif à pratiquer. La fourchette réelle s'étire du simple au triple selon la fenêtre. Les valeurs ci-dessous sont les ordres de grandeur observés sur le marché tignard, cadrés autour de la moyenne AirROI.
Données chiffrées issues directement d'AirROI au 16 juin 2026 : ADR 220 €, occupation 42 %, RevPAR 108 €, revenu annuel médian 20 842 €, séjour moyen 6,4 nuits, lead time 81 jours, 1 094 logements actifs. Les fourchettes par saison sont qualitatives, calibrées sur l'observation du marché et cohérentes avec la moyenne AirROI.
Charges spécifiques à Tignes
Quatre postes méritent d'être chiffrés à part dans votre business plan tignard. Aucun n'est dramatique pris isolément ; cumulés, ils expliquent pourquoi la rentabilité nette à 2 000 m d'altitude ne ressemble pas à celle d'un meublé urbain.
Taxe de séjour : la régie Mme FRICOT et la surtaxe Savoie
À Tignes, la collecte passe par Ofeaweb (taxedesejour.ofeaweb.fr/ts/tignes), sous régie de Mme FRICOT à Tignes Développement. Le barème 2026 a été arrêté par délibération 2025_06_074C du 26 juin 2025. À retenir : la cohorte A intègre une surtaxe départementale Savoie de +10 %, qui ajoute 0,49 € au tier palace pour le porter à 5,39 € par personne et par nuit (4,90 € communal + 0,49 € surtaxe). Particularité administrative qu'on ne retrouve nulle part ailleurs : la télédéclaration est triannuelle — 15 mai, 15 septembre, 15 janvier. Le détail tier par tier et la procédure complète sont sur notre page taxe de séjour Tignes 2026.
Ménage : la rotation matériel ski/glacier
Comptez ~70 à 100 € par rotation pour un appartement standard, davantage pour les chalets et grands T4-T5 où il faut rincer le matériel ski. La spécificité tignarde apparaît en juin : la rotation de fin de saison ski vers la saison glacier impose un état des lieux complet, parfois une bascule de mobilier (matériel d'hiver à ranger, ventilation à remettre en service). Sur les forfaits race club semaine ou quinzaine, le ménage entrée/sortie se négocie dans le forfait global plutôt qu'à la nuit.
Conciergerie : 18 à 22 %, mais comparez à votre temps
Plusieurs agences locales se spécialisent sur le marché tignard. Les commissions tournent autour de 18 à 22 % du brut pour une gestion intégrale — commercialisation, check-in/out, ménage coordonné, linge, astreinte. La question utile n'est pas « est-ce cher ? » mais « combien d'heures gagnez-vous par semaine sur les fenêtres atypiques ? ». Les forfaits race clubs été demandent une logistique différente d'un check-in famille un samedi soir d'hiver. Si vous n'êtes pas sur place en juin-juillet, déléguer la fenêtre glacier seule peut être plus rentable qu'une délégation annuelle.
Charges altitude et copropriété saisonnière
1 800 à 2 100 m, ce n'est pas une simple ligne sur une carte. C'est un chauffage qui tourne d'octobre à mai voire au-delà, des purges régulières contre le gel, des toitures qui supportent des charges de neige réelles, du déneigement collectif facturé en charges, des ascenseurs sollicités intensivement six mois d'affilée. Ajoutez la composition démographique de la commune — 7 150 logements pour 1 953 habitants permanents, soit 85,3 % de résidences secondaires — et vous obtenez une copropriété saisonnière dont les charges collectives intègrent souvent navette interne, locaux à skis et parfois espaces bien-être. En haute saison, la population de Tignes est multipliée par environ quinze : tous les services collectifs doivent absorber ce choc.
Mix OTA et canal direct : pourquoi les race clubs ne passent jamais par Airbnb
Une question, deux réponses très différentes selon la saison. L'hiver, la clientèle tignarde est principalement française, britannique et allemande — familles et groupes ski intermédiaires à avancés qui viennent profiter de l'Espace Killy (300 km de pistes partagés avec Val-d'Isère). Cette clientèle se trouve sur Airbnb et Booking comme partout ailleurs. L'été glacier, en revanche, la clientèle est B2B : équipes nationales FIS, clubs FFS, camps internationaux, qui réservent par courrier électronique ou par plateformes B2B sportives spécialisées. Ces structures ne consultent pas Airbnb pour caser leurs 14 athlètes pendant 12 jours.
Conséquence sur le mix observé localement, en ordre de grandeur : Airbnb ~35 %, Booking ~25 %, canal direct ~30 %, solde résiduel hôtelier ou autre. La part directe — supérieure à la moyenne nationale — n'est pas un accident. Elle vient des relations longues avec les directeurs sportifs qui reviennent saison après saison chez les mêmes hébergeurs.
Quatre conséquences pratiques :
- Annonces bilingues EN/FR non négociables : la clientèle UK et DE hiver ne traduit pas votre français, et les clubs juniors internationaux été non plus.
- Booking sérieusement entretenu : la clientèle anglo-saxonne et germanique l'utilise pour planifier l'hiver longtemps à l'avance — le lead time AirROI de 81 jours en est la trace.
- Site direct bilingue avec widget de réservation : c'est la porte d'entrée des clubs sportifs hors carnet d'adresses. Sans cela, vous ne touchez que les habitués.
- Calendrier ouvert dès janvier pour l'été : les clubs bouclent leurs stages glacier six mois à l'avance. Un calendrier fermé à cette période vous exclut de fait du marché juniors.
Tenir trois canaux distincts (Airbnb, Booking, direct) avec des grilles tarifaires différenciées par saison et un calendrier unique sans risque de surbooking — c'est le travail concret qu'un channel manager prend en charge à votre place.
Vos chiffres dans le simulateur
Une moyenne de marché n'est pas votre marché. Un T2 central rénové sur Le Lac, ouvert 220 nuits par an, géré en direct avec un fichier client race club bien tenu, n'a pas le même compte d'exploitation qu'un studio en périphérie laissé en gestion intégrale et fermé d'octobre à novembre. Le simulateur Chanlify vous laisse partir des paramètres marché Tignes (ADR 220 €, occupation 42 %) et les ajuster à votre situation réelle.
Pensez à intégrer vos charges réelles de copropriété, vos honoraires de conciergerie effectifs et la part de canal direct que vous pouvez réalistement tenir. Pour une comparaison avec l'autre station française à ski d'été glacier, voir Les Deux Alpes.
Trois cadres réglementaires à intégrer avant le premier euro de marge
Avant de calculer une rentabilité, vérifiez que vous êtes en règle sur trois fronts. Pas en option, pas plus tard.
1. Taxe de séjour. Régie Mme FRICOT, plateforme Ofeaweb, surtaxe Savoie +10 %, télédéclaration triannuelle au 15 mai, 15 septembre et 15 janvier. Le détail tier par tier et la procédure de paiement sont sur taxe de séjour Tignes 2026.
2. Loi Le Meur. Depuis mai 2026, tout meublé de tourisme doit être enregistré et afficher un numéro de déclaration à 13 chiffres sur ses annonces. Procédure et délais sur Loi Le Meur à Tignes.
3. Changement d'usage. Avec 85,3 % de résidences secondaires, la commune est très exposée à la pression sur le logement permanent. Les règles diffèrent selon que vous êtes particulier ou personne morale. Le détail Tignes est sur changement d'usage à Tignes.
Sortir d'un de ces trois cadres expose au retrait d'annonce sur les plateformes (Loi Le Meur), à un redressement (taxe de séjour), ou à une remise en logement nu (changement d'usage). La rentabilité réelle d'un meublé tignard se calcule après conformité, jamais avant.
FAQ
Questions fréquentes — Rentabilité Tignes
Développé à Saint-Gervais-les-Bains, dans la Vallée de l'Arve
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