Rentabilité
location saisonnière
à Saint-Gervais
Combien rapporte vraiment un meublé de tourisme à Saint-Gervais ? Le marché est moins cher à l'achat que Chamonix ou Megève, avec une double saisonnalité ski + thermes qui change le calcul. ROI net par typologie, données 2026.
Mis à jour mai 2026 · Spécifique Saint-Gervais
Le marché Saint-Gervais en chiffres
Saint-Gervais offre un profil d'investissement intermédiaire entre Chamonix (cher, saturé) et les villages purement ski (saisonnalité courte). Le double levier ski + thermalisme étend la saison utile de 4-5 mois à 8 mois, ce qui change la rentabilité. Chiffres 2026 :
- Prix d'acquisition : 5 500 à 9 000 €/m² (centre-ville bourg ou Le Bettex), 7 000-12 000 €/m² Saint-Nicolas-de-Véroce, 4 000-6 500 €/m² Le Fayet (proximité Thermes mais altitude basse)
- Loyer longue durée moyen : ~14-18 €/m²/mois (vs ~30 € à Chamonix)
- Nombre de meublés de tourisme : ~1 500-2 000 sur le territoire
- Taux d'occupation moyen : 50-65 % sur 12 mois (boosté par la cure thermale d'avril à octobre)
- Prix moyen par nuit : 100-180 € (studio), 150-300 € (2P), 250-500 € (3P), 400-1 500 € (chalet 4-5 chambres)
- Réglementation : pas de changement d'usage à Saint-Gervais (plus simple que Chamonix ou Megève), simple déclaration CERFA en mairie
Le ratio rendement brut location saisonnière vs longue durée à Saint-Gervais est généralement de 1,8× à 2,5×, légèrement inférieur à Chamonix mais avec des prix d'achat 30-40 % moins élevés — donc des rendements bruts en % souvent supérieurs.
Rentabilité par typologie — exemples chiffrés
Hypothèses : taux d'occupation 60 % (mix ski + thermes + été), gestion autonome avec Chanlify, mix 45 % Airbnb / 30 % Booking / 25 % direct (les curistes fidèles boostent le direct vs Chamonix).
Studio 25-30 m² Le Fayet thermal
Prix moyen/nuit effectif : 105 € (mix cure 75 €/nuit lissé sur 21 nuits + ski 180 € haute saison)
Nuitées vendues : ~210/an (cures longues + ski)
CA brut : ~22 050 €/an
Commissions OTA (~10 % du CA OTA, vu poids du direct curistes) : -1 700 €
Charges (taxe foncière, assurance, copro, énergie) : -2 800 €
Ménage (40 € × 30 turnovers, peu de turnovers grâce aux cures longues) : -1 200 €
Outils Chanlify + Conformité + Pricing : -800 €
Revenu net annuel : ~15 550 €
Rendement brut : 13,4 % · Rendement net : ~9,4 % (avant fiscalité)
2 pièces 45-55 m² bourg Saint-Gervais
Prix moyen/nuit : 175 € · Nuitées vendues : ~190/an
CA brut : ~33 250 €/an
Commissions OTA : -3 500 €
Charges : -3 800 €
Ménage (50 € × 40 turnovers) : -2 000 €
Outils : -800 €
Revenu net annuel : ~23 150 €
Rendement brut : 9 % · Rendement net : ~6,3 %
Chalet 3-4 chambres (8-10 personnes) Saint-Nicolas-de-Véroce
Prix moyen/nuit : 480 € (jusqu'à 1 200 € Noël/Nouvel An, 1 500 € exceptionnel) · Nuitées vendues : ~150/an
CA brut : ~72 000 €/an
Commissions OTA : -8 200 €
Charges (chauffage important, entretien chalet) : -7 500 €
Ménage (110 € × 28 turnovers) : -3 100 €
Outils : -800 €
Revenu net annuel : ~52 400 €
Rendement brut : 8,5 % · Rendement net : ~6,2 %
💡 Ces chiffres reflètent une gestion autonome optimisée avec un channel manager et de la tarification dynamique double-saison. En conciergerie complète (-22 % du CA), retranchez 5 000 € à 16 000 € selon la typologie. En gestion 100 % manuelle sans optimisation, les revenus peuvent être 25-35 % inférieurs.
Les facteurs qui font la différence à Saint-Gervais
Emplacement (impact ±35 %)
- Bourg Saint-Gervais : commerces + ski + Thermes accessibles, bon compromis
- Le Bettex : pied des télécabines vers Megève, premium ski, faible été
- Saint-Nicolas-de-Véroce : haut de gamme ski, vue Mont Blanc, peu d'été
- Le Fayet : cure thermale dominante, gare TGV, accessible à pied au Tramway du Mont-Blanc — clientèle été+ thermes prépondérante
- Bionnay et hameaux : prix d'achat bas, mais location saisonnière plus difficile (besoin voiture, peu de visibilité)
Qualité d'aménagement (impact ±25 %)
- Décoration moderne & cohérente : +10-15 % par rapport au "fonctionnel"
- Vue Mont Blanc directe : +20-30 %
- Sauna / jacuzzi / cheminée : +15-25 % en hiver, +5 % en cure
- Casier ski + séchoir chaussures : indispensable hiver, sinon -10 %
- Pour la cure : machine à laver dans le logement, espace bureau, kitchenette équipée — souvent négligé, gros impact ranking Booking
Optimisation commerciale (impact ±25 %)
- Multi-canal Airbnb + Booking + direct : +20-30 % vs Airbnb seul (le poids des curistes en direct est plus fort qu'à Chamonix)
- Tarification dynamique double-saison : +12-18 % vs prix fixe
- Photos professionnelles : +20-30 % taux de conversion
- Fidélisation curistes (mailing annuel, rabais retour) : +10-15 % occupation hors-saison
Fiscalité — l'impact sur le rendement net
Le rendement net annuel calculé ci-dessus est avant fiscalité. Selon votre statut :
- LMNP au micro-BIC (meublé classé étoiles Atout France) : abattement 50 % jusqu'à 77 700 € → IR sur 50 % du CA. Recommandé à Saint-Gervais où le classement étoiles est rapide à obtenir (200-400 € pour 5 ans).
- LMNP au micro-BIC (non classé) : abattement 30 % jusqu'à 15 000 € (revu à la baisse par la Loi Le Meur depuis 2025) → IR sur 70 % du CA. Pour les CA > 15 000 €, le classement devient quasi obligatoire pour conserver une fiscalité raisonnable.
- LMNP au régime réel : déduction des charges réelles + amortissement → souvent IR proche de 0 sur les premières années. Pertinent dès que vous avez un crédit immobilier en cours.
- SCI à l'IS : impôt société (15 % < 42 500 €, 25 % au-delà) + flat tax 30 % sur dividendes. Pertinent pour un patrimoine multi-biens à transmettre.
Pour un investisseur achetant à Saint-Gervais, le LMNP au régime réel avec classement étoiles est généralement le plus optimal sur les 10-15 premières années.
⚠️ Pour les calculs précis, consultez un expert-comptable spécialisé LMNP (compter 800-1 500 €/an, déductibles). Les chiffres ci-dessus sont indicatifs.
Maximiser votre rentabilité avec Chanlify
L'écart de revenus entre un hébergeur "moyen" et un hébergeur "optimisé" à Saint-Gervais est de +25-40 % — supérieur à Chamonix car la double saisonnalité offre plus de leviers. Chanlify automatise les leviers d'optimisation :
- Multi-canal API : Airbnb + Booking + Expedia + direct, synchronisation temps réel
- Tarification dynamique double-saison : grilles distinctes ski / thermes / été / inter-saisons (extension 9,90 €/logement/mois)
- Réservations directes : widget de réservation sur votre site, page publique dédiée — où les curistes fidèles reviennent année après année sans payer la commission OTA
- Conformité automatisée : taxe de séjour 3D Ouest, fiche de police, déclarations (extension 6,90 €/logement/mois)
- Messagerie multilingue : confirmations et instructions en FR/EN/DE/IT
Coût total typique : 50-80 €/mois, contre +25-40 % de revenus. Le ROI sur l'outil est immédiat.
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Multi-canal, tarification dynamique double-saison, conformité auto. +25-40 % de revenus pour 50-80 €/mois. Essai 14 jours gratuit.