Rentabilité
location saisonnière
aux Gets
Combien rapporte vraiment un meublé aux Gets ? Le marché est plus accessible qu'à Morzine et Megève, mais la double saison ski + bike et la semaine Crankworx — étape mondiale du circuit VTT, 1re semaine de juillet — changent radicalement le calcul. ROI net par typologie, données 2026.
Mis à jour mai 2026 · Spécifique Les Gets & Mont Chéry
Le marché des Gets en chiffres
Les Gets offre un profil d'investissement famille premium alpin : le marché est nettement plus accessible que Morzine ou Megève, mais la double saison ski Portes du Soleil + bike park (avec Crankworx Les Gets en juillet, étape mondiale) active 8 mois pleins par an et la clientèle est plus diversifiée — famille FR 50-60 % en hiver, UK/NL/BE/CH en bike été. Chiffres 2026 :
- Prix d'acquisition : 7 500 à 13 000 €/m² (centre village, Le Front de neige, La Turche), 6 000-10 000 €/m² Mont Chéry / Les Mouilles, 5 500-8 000 €/m² périphérie / hameaux La Croix
- Marché meublé : estimé 1 500 à 2 000 meublés actifs sur la commune, environ 70-80 % de résidences secondaires sur ~3 000-3 500 logements totaux — densité forte mais légèrement moins extrême que Morzine (85 %)
- Évolution : marché tendu, peu de logements vacants, label « village de caractère savoyard » qui protège l'architecture chalets
- Taux d'occupation moyen : 55-68 % sur 12 mois (boosté par la double saison, légèrement en deçà de Morzine sur la part UK winter mais compensé par la part famille FR plus stable)
- Prix moyen par nuit : 80-150 € (studio centre Les Gets), 130-300 € (2-3P), 300-1 500 € (chalet ski-in Mont Chéry / Le Front de neige), 600-2 800 € (catered chalet UK 8-12 pers)
- Réglementation : zone tendue A depuis février 2022 (même arrêté que Morzine), mais pas de règlement local de changement d'usage adopté à ce jour — simple déclaration CERFA en mairie suffit jusqu'au 20 mai 2026, puis téléservice national. Veille active recommandée
Le ratio rendement brut location saisonnière vs longue durée aux Gets est de 2,3× à 3,2× — comparable à Morzine, légèrement moindre sur la pure pointe UK premium, mais avec un ticket d'entrée plus raisonnable qui ramène les rendements bruts en pourcentage à des niveaux souvent supérieurs aux stations plus chères.
Rentabilité par typologie — exemples chiffrés
Hypothèses : taux d'occupation 62 % (mix ski + bike + été famille), gestion autonome avec Chanlify, mix 30-35 % Airbnb / 35-40 % Booking / 10 % Expedia/Vrbo / 20-25 % direct (poids du direct + élevé qu'à Morzine grâce à la fidélité famille FR récurrente, poids OTA Booking dominant pour la clientèle NL/BE/UK).
Studio 25-30 m² centre Les Gets
Prix moyen/nuit effectif : 130 € (mix bike 90 €/nuit + ski 200 € haute saison + 380 € vacances de février)
Nuitées vendues : ~190/an (contraint par les inter-saisons mai + nov)
CA brut : ~24 700 €/an
Commissions OTA (~13 % du CA, mix équilibré Airbnb/Booking + part directe) : -3 200 €
Charges (taxe foncière, copro centre village, énergie) : -3 400 €
Ménage (55 € × 42 turnovers) : -2 310 €
Outils Chanlify + Conformité + Pricing : -800 €
Revenu net annuel : ~15 000 €
Rendement brut : 11,0 % · Rendement net : ~6,7 % (avant fiscalité)
2-3 pièces 50-65 m² Les Gets — Mont Chéry / Les Mouilles
Prix moyen/nuit : 220 € (jusqu'à 500 € vacances de février, 320 € Pass'Portes du Soleil, 480 € Crankworx) · Nuitées vendues : ~205/an
CA brut : ~45 000 €/an
Commissions OTA : -5 800 €
Charges (chauffage, copro, taxe foncière) : -4 800 €
Ménage (65 € × 47 turnovers) : -3 050 €
Outils : -800 €
Revenu net annuel : ~30 550 €
Rendement brut : 8,8 % · Rendement net : ~6,0 %
Chalet 4-6 chambres (8-12 personnes) ski-in Le Front de neige / Mont Chéry
Prix moyen/nuit : 800 € (jusqu'à 1 500 € vacances de février, 1 800 € Noël/Nouvel An, 1 600 € semaine Crankworx) · Nuitées vendues : ~175/an
CA brut : ~140 000 €/an
Commissions OTA : -18 000 €
Charges (chauffage important, entretien chalet, jardinier été, déneigement) : -14 000 €
Ménage (160 € × 32 turnovers) : -5 120 €
Outils : -1 200 €
Revenu net annuel : ~101 700 €
Rendement brut : 7,1 % · Rendement net : ~5,1 %
Catered chalet UK 8-12 personnes (gestion conciergerie spécialisée)
Prix moyen/nuit effectif (mix saison de chalet 16-18 sem + meublé classique reste) : 1 200 €/nuit en saison de chalet
Modèle : 16-18 semaines occupées par l'opérateur de catered chalet en hiver (revenu fixe annuel négocié 200 000-330 000 €), reste de l'année en meublé classique (~40-65 000 €)
CA brut total : ~250 000-380 000 €/an
Le rendement brut en pur chiffre est 3 à 5 fois plus élevé qu'un Airbnb classique sur la même base de chalet — mais le propriétaire perd la main sur la saison hivernale et doit accepter le standard de service de l'opérateur (chefs, ménage quotidien, transferts inclus dans le prix qu'il facture aux clients UK). Marché UK aux Gets plus léger qu'à Morzine, donc choisir un opérateur qui couvre les deux stations maximise les remplissages
Net pour le propriétaire après contrat opérateur (commission ~40-50 %) : 130 000-190 000 €/an
💡 Ces chiffres reflètent une gestion autonome optimisée avec un channel manager et de la tarification dynamique double-saison. En conciergerie complète classique (-22 à -28 % du CA aux Gets), retranche 10 000 à 38 000 € selon la typologie. Le modèle catered chalet UK est un cas à part : revenu fixe garanti élevé mais perte de contrôle, intéressant uniquement si tu n'utilises pas ton bien personnellement en hiver.
Les facteurs qui font la différence aux Gets
Emplacement (impact ±35 %)
- Le Front de neige / centre village : ski-in/ski-out direct sur Pléney côté Morzine, premium absolu hiver, à pied des commerces, idéal famille FR + UK
- Mont Chéry : télécabine du Mont Chéry à 2 002 m, domaine local skis aux pieds, accès bike park été, secteur en demande croissante
- La Turche / Les Mouilles : secteurs résidentiels calmes à 5-8 min à pied du centre, prix d'achat 15-25 % moins élevés, accès navette ski
- La Croix / hameaux périphériques : prix bas, mais besoin voiture, location saisonnière plus difficile sur la clientèle UK qui arrive sans voiture
- Centre village authentique : l'architecture chalets traditionnels protégée (PLU « village de caractère savoyard ») est un argument de différenciation marketing puissant pour la clientèle famille
Qualité d'aménagement (impact ±30 %)
- Décoration moderne & cohérente « chalet chic savoyard » : +15-20 % par rapport au « fonctionnel »
- Vue dégagée sur le Mont Chéry, la chaîne du Roc d'Enfer ou les pâturages : +18-25 %
- Sauna / jacuzzi / cheminée : +20-30 % en hiver, +5-10 % en bike (recovery post-ride Crankworx)
- Casier ski + séchoir chaussures + range-VTT avec station de lavage : indispensable, sinon -10-15 %
- Confort UK (bouilloire, théière, mugs, prises adaptables, bain dans la salle de bains principale) : gros différenciateur ranking Booking et Airbnb sur la clientèle UK qui vient pour Crankworx ou Pass'Portes
- Équipements famille (chaise haute, lit parapluie, jeux, baby phone) : +12-18 % sur la clientèle famille FR qui domine l'hiver
Optimisation commerciale (impact ±28 %)
- Multi-canal Airbnb + Booking + Expedia + direct : +22-32 % vs Airbnb seul (poids des marchés NL/BE/DE sur Booking et UK/AU/IE sur Expedia, et reservations directes famille FR récurrente)
- Tarification dynamique double-saison : +14-20 % vs prix fixe (les pics vacances de février, Pass'Portes et Crankworx ouvrent bien plus haut que la moyenne)
- Photos professionnelles hiver + été + Crankworx : +25-35 % taux de conversion
- Listing bilingue FR + EN + NL/DE : +10-18 % conversion sur les segments concernés
Fiscalité — l'impact sur le rendement net
Le rendement net annuel calculé ci-dessus est avant fiscalité. Selon ton statut :
- LMNP au micro-BIC (meublé classé étoiles Atout France) : abattement 50 % jusqu'à 77 700 € → IR sur 50 % du CA. Recommandé aux Gets où le classement étoiles débloque aussi un tarif taxe de séjour plus avantageux et un meilleur ranking sur Booking
- LMNP au micro-BIC (non classé) : abattement 30 % jusqu'à 15 000 € (revu à la baisse par la Loi Le Meur depuis 2025) → IR sur 70 % du CA. Pour les CA > 15 000 € (cas de la majorité des typologies Les Gets ci-dessus), le classement devient quasi obligatoire pour conserver une fiscalité raisonnable
- LMNP au régime réel : déduction des charges réelles + amortissement → souvent IR proche de 0 sur les premières années. Pertinent dès que tu as un crédit immobilier en cours, ce qui est le cas de la majorité des acquéreurs Les Gets
- SCI à l'IS : impôt société (15 % < 42 500 €, 25 % au-delà) + flat tax 30 % sur dividendes. Pertinent pour un patrimoine multi-biens (2-3 biens Les Gets + chalet familial Mont Chéry par exemple) à transmettre
- Cas propriétaires non-résidents (UK, NL, BE) : imposition à la source en France sur revenus locatifs (taux progressif IR + prélèvements sociaux 17,2 % sauf convention bilatérale). Le LMNP réel reste accessible. Travailler avec un expert-comptable habitué aux conventions France-UK ou France-NL
Pour un investisseur achetant aux Gets, le LMNP au régime réel avec classement étoiles est généralement le plus optimal sur les 10-15 premières années — particulièrement pertinent vu les tickets d'entrée qui restent significatifs et maximisent les amortissements déductibles.
⚠️ Pour les calculs précis, consulte un expert-comptable spécialisé LMNP (compter 800-1 500 €/an, déductibles). Les chiffres ci-dessus sont indicatifs et varient selon le secteur exact, l'état du bien et la stratégie commerciale.
Comparaison vs Saint-Gervais classique
À budget équivalent, comparer Les Gets à une station hors zone tendue type Saint-Gervais éclaire la décision :
- Saint-Gervais : prix d'acquisition 5 500-8 500 €/m² (centre / Le Bettex), saison hiver dominante (~70 % du CA), été thermalisme + Mont-Blanc randonnée famille, ADR 60-90 €/nuit basse → 180-280 €/nuit haute, pas de zone tendue → simple déclaration CERFA
- Les Gets : prix d'acquisition 7 500-13 000 €/m², double saison ski + bike (~60 % hiver / 35 % été / 5 % inter-saisons), ADR 80-150 €/nuit basse → 200-350 €/nuit haute, zone tendue A → DPE A-E si règlement local adopté (à surveiller)
- ROI brut comparé : les deux stations sortent dans une fourchette comparable 7-11 % sur typologies équivalentes, mais Les Gets lisse mieux la saisonnalité grâce au bike park (CA plus régulier, moins de mois fermés), tandis que Saint-Gervais offre un ticket d'entrée plus accessible
- Stratégie : Les Gets pour un investisseur qui mise sur la diversification ski + VTT international (Crankworx) ; Saint-Gervais pour un ticket d'entrée plus bas et un marché famille thermalisme moins exposé aux risques réglementaires zone tendue
Charges et obligations en zone tendue A
Les Gets est en zone tendue A depuis le 20 février 2022 (même arrêté que Morzine). Voici l'impact concret sur ta rentabilité :
- Loi Le Meur — échéance 20 mai 2026 : tous les meublés (résidence principale ou secondaire) doivent être enregistrés sur le téléservice national unique. Numéro national obligatoire à reporter sur Airbnb, Booking, Vrbo. Sanction défaut d'enregistrement : jusqu'à 10 000 € d'amende
- DPE A-E : en l'absence de règlement local de changement d'usage adopté par la commune (ce n'est PAS le cas à ce jour aux Gets), l'exigence DPE A-E ne s'applique qu'aux meublés créés par changement d'usage explicite après le 21 novembre 2024. Les meublés existants ne sont pas concernés. À surveiller activement : si la mairie adopte un règlement (probabilité moyenne avec 70-80 % de résidences secondaires), le DPE A-E deviendrait obligatoire
- Plafond résidence principale : 120 jours/an par défaut (peut être réduit à 90 jours par délibération municipale — non adopté aux Gets à ce jour)
- Taxe de séjour 2026 : hébergement non classé 5 % du prix HT plafonné 4,90 €/personne/nuit. Classé 5★ : 3,00 €/pers/nuit (vs Morzine 3,60 €). Reversement semestriel via plateforme 3D Ouest (saison hiver avant 30 juin, saison été avant 31 décembre) — différent du mensuel/trimestriel pratiqué sur d'autres communes
- Fiche de police : registre des étrangers obligatoire (CESEDA), conservation 6 mois. Particulièrement opérationnel aux Gets vu la part NL/BE/UK qui dépasse 30-40 % l'hiver
Maximiser ta rentabilité avec Chanlify
L'écart de revenus entre un hébergeur « moyen » et un hébergeur « optimisé » aux Gets est de +28-42 % — comparable à Morzine grâce à la double saison ski + bike + diversité de canaux (UK/NL/BE/DE/CH) qui offre de nombreux leviers actionnables. Chanlify automatise ces leviers :
- Multi-canal API : Airbnb + Booking + Expedia + Vrbo + direct, synchronisation temps réel — fin du risque de double réservation pendant les vacances de février, Pass'Portes ou la semaine Crankworx
- Tarification dynamique double-saison : grilles distinctes ski / bike / été / inter-saisons, prix qui montent automatiquement 4-6 semaines avant Pass'Portes du Soleil et Crankworx Les Gets (extension 9,90 €/logement/mois)
- Réservations directes : widget de réservation sur ton site, page publique dédiée — où les groupes famille FR fidèles reviennent année après année sans payer la commission OTA
- Conformité automatisée : taxe de séjour 3D Ouest plateforme Les Gets, fiche de police pour la clientèle UK/NL/BE, déclarations
- Messagerie multilingue : confirmations et instructions en FR/EN/NL/DE, gestion centralisée même sur les pics où plusieurs dizaines de demandes arrivent par semaine (Crankworx en particulier)
Coût total typique pour 1-3 biens Les Gets : 50-80 €/mois, contre +28-42 % de revenus. Le ROI sur l'outil est immédiat dès la première saison hivernale.
Conçu pour les hébergeurs Portes du Soleil
Maximise
ton rendement
Multi-canal, tarification dynamique double-saison ski + bike, conformité auto. +28-42 % de revenus pour 50-80 €/mois. Essai 14 jours gratuit.