Comprendre la commission d'une conciergerie — assiette, TVA, débours, plancher
Six points qui font que deux conciergeries à « 20 % de commission » ne facturent pas la même chose. Rien d'inventé : les règles fiscales sont sourcées, la fourchette de marché est présentée honnêtement — le marché français n'a pas d'étude statistique publique sur les commissions conciergerie, seulement des observations éditoriales convergentes.
1. Les trois assiettes de calcul — pourquoi 20 % ne veut rien dire sans elles
« 20 % de commission » se lit différemment selon la base sur laquelle le taux s'applique. Trois assiettes coexistent en France :
- Loyer HT — la plus fréquente, la plus lisible. On applique le pourcentage sur le prix de la nuit tel qu'il est affiché au voyageur (hors ménage, hors taxe de séjour). Sur 3 000 € de loyer HT, 20 % = 600 €.
- Loyer HT + refacturation ménage — utilisée quand le concierge gère lui-même la sous-traitance ménage et intègre ce revenu au périmètre commercial. Sur 3 000 € + 250 € de ménage refacturé, 20 % = 650 €.
- Total encaissé (loyer + ménage + taxe de séjour) — déconseillée. La taxe de séjour n'est pas votre revenu : c'est une taxe que le voyageur paie à la commune via vous. L'inclure dans votre assiette de commission gonfle artificiellement vos honoraires et complique la reddition de comptes au propriétaire.
Un mandat clair précise l'assiette dans son article Rémunération. Un mandat qui dit seulement « 20 % » sans préciser sur quoi ouvre la porte à des désaccords en cours d'année.
2. Pourcentage, forfait mensuel, forfait par réservation ou hybride ?
Le pourcentage reste le modèle le plus fréquent — il aligne les intérêts (plus le mandant gagne, plus le concierge gagne). Il désavantage le concierge en basse saison : sur un mois à 200 € de CA, 20 % = 40 € pour gérer 1 réservation, un check-in, un problème de chauffe-eau et une reddition. C'est pourquoi certaines conciergeries basculent :
- Forfait mensuel (60–150 €) — stabilise la trésorerie du concierge, adapté aux micro-mandants et aux biens à faible CA. Le mandant paie le même montant tout au long de l'année.
- Forfait par réservation (25–60 € / résa) — utilisé quand le mandant privilégie la longue durée. Peu répandu en location saisonnière courte.
- Hybride (part fixe + % sur ce qui dépasse un seuil) — combine sécurité de trésorerie et alignement d'intérêts. Modèle en croissance dans les conciergeries montagnardes.
Le plancher (montant minimum de commission par mois ou par réservation) est le garde-fou du modèle au pourcentage : il évite qu'un mois faible ne rende le mandat déficitaire pour le concierge, sans changer le contrat.
3. TVA franchise en base 2026 — les seuils pour un concierge
La franchise en base de TVA (art. 293 B du Code général des impôts) dispense les petits professionnels de facturer la TVA sur leurs prestations. Le concierge est en prestation de services — les seuils applicables sont donc ceux des services, pas ceux des ventes de biens.
À la date de mise à jour de cette page (04/08/2026), les seuils cités par service-public.fr et la DGFiP pour les prestations de services sont :
- 37 500 € — chiffre d'affaires N-1 en dessous duquel la franchise est acquise ;
- 41 250 € — seuil majoré : si vous le franchissez en cours d'année, vous devenez redevable de la TVA dès le premier jour du mois de dépassement.
Ces seuils bougent : la loi de finances 2024 avait unifié les seuils à 25 000 €, réforme suspendue puis révisée en 2025. Toujours vérifier à la date de votre exercice sur service-public.fr et le BOFiP.
Sources : art. 293 B du CGI — Legifrance · Franchise en base de TVA — service-public.fr · BOFiP-TVA-DECLA-40-10-20. Vérifié le 04/08/2026.
4. Débours à l'identique — la refacturation qui n'est pas une commission
Vous avez avancé la facture du chauffagiste au nom du propriétaire. Vous la refacturez à l'euro près, sans marge. En principe, ce n'est pas de la TVA à ajouter : c'est un débours (art. 267 II 2° du CGI). Le mandataire n'est qu'un relais comptable, le mandant reste débiteur réel.
Deux conditions strictes :
- la facture initiale du prestataire doit être libellée au nom du propriétaire (ou faire clairement apparaître qu'elle est engagée pour son compte) ;
- le montant refacturé est identique à celui payé, justificatif à l'appui.
Si la facture est à votre nom, si vous prenez une marge, ou si vous mélangez débours et honoraires sur la même ligne, l'administration requalifie tout en commission — TVA due sur l'ensemble, avec pénalités et intérêts de retard. C'est le piège le plus fréquemment relevé sur les redressements conciergerie.
Source : art. 267, II, 2° du CGI — Legifrance · BOFiP-TVA-BASE-10-10-30 (débours). Vérifié le 04/08/2026.
5. Taxe de séjour — collectée, jamais possédée
La taxe de séjour est due par le voyageur (art. L. 2333-33 du Code général des collectivités territoriales). Vous la collectez pour le compte de la commune, vous la reversez selon un calendrier fixé par la collectivité (généralement trimestriel, mensuel à Paris depuis avril 2025). Elle n'est ni votre revenu ni celui du mandant.
C'est pour cette raison que le calculateur l'isole sur sa propre ligne : elle ne rentre ni dans l'assiette de commission (option « total encaissé » exceptée, à éviter), ni dans le net à reverser au propriétaire. Sur le relevé de gestion mensuel, elle apparaît en ligne dédiée avec la mention « collectée, à reverser à [commune] ». Pour les réservations passées par Airbnb / Booking / Vrbo sur les communes conventionnées avec la plateforme, la collecte est automatique — le concierge n'a rien à faire ni à reverser.
Source : art. L. 2333-33 du CGCT — Legifrance. Vérifié le 04/08/2026.
6. La fourchette du marché français — ce qu'on peut honnêtement dire
Il n'existe pas, en 2026, d'étude statistique publique française qui certifie une commission « normale » de conciergerie location saisonnière. Ce qui existe : un consensus éditorial dans les guides sectoriels et les blogs de conciergeries qui décrivent leur propre offre.
| Formule | Fourchette observée | Périmètre typique |
|---|---|---|
| Légère | 12–17 % | Annonces multi-canaux, messagerie voyageur, tarification. Pas d'ops physique. |
| Full-service standard | 18–22 % | + check-in physique, ménage sous-traité, gestion des petits incidents. |
| Premium | 23–30 % | Segment haut de gamme, conciergerie physique, accueil personnalisé, panier consommables. |
| Forfait mensuel | 60–150 €/mois | Micro-mandants (T1/T2, faible CA), résidence secondaire à l'année. |
| Forfait / réservation | 25–60 €/résa | Rare en location saisonnière ; plus fréquent en longue durée assimilée. |
Ces valeurs sont observées dans les guides et blogs sectoriels français (kohenavocats.fr, dexteria-avocats.fr, staylabs.co, comparatifchannelmanager.fr, conciergerierouen.com, entre autres) au fil des dernières années. Elles ne remplacent pas une négociation propre à votre marché local, à votre segment et à votre panier de services. Utilisez-les comme repère, pas comme benchmark.
Fourchettes agrégées depuis les guides sectoriels 2024-2026. Aucune étude officielle française ne certifie ces valeurs. Vérifié le 04/08/2026.