Les Deux Alpes · Guide hébergeur

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courte durée
aux Deux Alpes

Les Deux Alpes, c'est l'exception française du calendrier 12 mois : ski l'hiver, puis glacier skiable à 3 200 m de juin à août, et bike park DH à côté. Voici comment piloter cette double saison rare et rester en règle dans une commune nouvelle née en 2017.

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Mis à jour mai 2026 · Spécifique Les Deux Alpes (commune nouvelle Mont-de-Lans + Vénosc)

Gérer une location courte durée aux Deux Alpes

Le marché Les Deux Alpes : un calendrier à part en France

Les Deux Alpes, c'est ~10 000 logements estimés sur la commune nouvelle, dont près de 85 % de résidences secondaires. Une capacité touristique d'environ 32 000 lits, comparable aux plus grosses stations alpines. Mais ce qui rend ce marché unique en France pour un hébergeur, c'est le calendrier d'occupation potentielle : tu n'as pas une saison ski plus une saison été molle, tu as deux saisons commerciales pleines.

Trois spécificités fortes à intégrer dès ton business plan :

  • Glacier 3 200 m skiable de juin à août : c'est le différenciateur national. Très peu de stations françaises exploitent encore un glacier en été. Sur la même remontée Jandri Express, tu envoies tes voyageurs skier le matin sur le Dôme de la Lauze et descendre en VTT DH l'après-midi vers Vénosc, +1 500 m de dénivelé sur le bike park. Aucun équivalent en France post-fermeture des glaciers concurrents.
  • Commune nouvelle 2017 : Les Deux Alpes, c'est la fusion de Mont-de-Lans et de Vénosc au 1er janvier 2017. Pour ta déclaration de meublé, c'est Les Deux Alpes qui est ta commune de référence (INSEE 38253), et plus Mont-de-Lans ou Vénosc séparément. Si tu reprends un bien dont les anciens documents mentionnent encore l'une des deux ex-communes, vérifie que l'enregistrement a bien été mis à jour à la mairie unique.
  • Trois niveaux d'altitude pour un même bien à louer : Vénosc 950 m (chalets bois traditionnels en fond de vallée du Vénéon), Mont-de-Lans bourg 1 300 m (village authentique posé sur le balcon), et la station Les Deux Alpes 1 650 m (front-de-neige sur 3 km de long, station-altitude piétonne). Trois clientèles, trois ADR, trois argumentaires.

Calendrier annuel d'un hébergeur aux Deux Alpes

Voici le rythme à intégrer pour ton année type. Adapte selon ton bien : studio Mont-de-Lans face station, appartement Bons sur le plateau, ou chalet pierre-bois à Vénosc accessible par téléphérique.

Décembre — début janvier
Pic ski Noël/Nouvel An. Tarifs +60-80 % vs basse saison. Réservations Q3 année précédente. Public mixte FR + UK + groupes amis 25-35 ans. Forte arrivée samedi 26 décembre.
Vacances de février (zones B+A+C)
Pic absolu de l'année, 5 semaines convergentes. Tarifs +80-120 %. Public famille FR dominant + UK Half-Term mi-février. Réservations 4-6 mois à l'avance côté UK.
Mars — Pâques
Pic moyen-haut. Snowpark DC Area 43 plein, public freestyle 18-30 ans, ski-clubs européens en stage. Easter UK souvent décalé du marché FR : très bonne fenêtre tarifaire.
Avril — fin saison ski
Décrochage progressif jusqu'à fermeture station mi-avril. La haute altitude tient un peu plus tard que des stations à 1 200 m, profite-en pour des séjours prix moyen.
Mai
Inter-saison creux profond. Quasi vide. Bonne période travaux, ménage de fond, repérage photos pro pour la saison suivante. Station partiellement fermée.
Juin — ouverture glacier 3 200
Reprise nette dès l'ouverture du domaine glacier (généralement mi-juin). Premiers ski-clubs nationaux et équipes pro montent en stage. Bike park ouvre en parallèle.
Juillet — Mountain of Hell + glacier
Pic été #1. Mountain of Hell début juillet : course MTB DH 25 km, descente glacier 3 200 → Vénosc 950 m, 1 000+ participants internationaux. Audience MTB mondiale, semaines pleines.
Août
Pic été famille. Vacances scolaires FR + glacier toujours skiable jusqu'à fin août selon météo + bike park + randonnée massif des Écrins. Public mixte famille FR + UK + DE/NL.
Septembre
Charge moyenne en début de mois (bike park souvent jusqu'à mi-septembre), puis chute. Très belle fenêtre randonnée vallée du Vénéon en couleurs alpines.
Octobre — novembre
Très creux. Beaucoup d'hébergeurs ferment 6-8 semaines. Bonne période pour la maintenance lourde et la mise à jour des annonces avant l'ouverture hiver.

L'erreur classique en arrivant aux Deux Alpes, c'est de calquer ton calendrier sur une station qui n'a pas de glacier été. Tu te retrouves avec des tarifs basse saison juin-août alors que ta vraie demande t'amène un public technique (skieurs pro, équipes, ski-clubs) prêt à payer le prix d'une semaine de février — pour s'entraîner sur le seul glacier français skiable en plein été.

3 obligations légales à boucler avant la première location

  1. Déclaration en mairie via CERFA 14004*04 au nom de la commune nouvelle Les Deux Alpes (et non Mont-de-Lans ou Vénosc absorbées en 2017). À partir du 20 mai 2026, l'enregistrement bascule sur le téléservice national prévu par la loi du 19 novembre 2024 (Loi Le Meur). Numéro à 13 chiffres attribué automatiquement, à afficher sur toutes tes annonces. Voir notre guide Loi Le Meur Les Deux Alpes, qui couvre le risque d'adoption d'un règlement local de changement d'usage (les ~85 % de résidences secondaires rendent le levier activable par simple délibération, même hors zone tendue).
  2. Inscription sur la plateforme déclarative taxedesejour.ofeaweb.fr/ts/les-deux-alpes (opérateur Ofeaweb) pour la collecte de la taxe de séjour. Barème 2026 confirmé par la délibération 2025-083 du 16 juin 2025 : taux non classé à 5,0 % du coût de la location plafonné, palace à 5,39 € (4,90 € + 0,49 € de surtaxe départementale Isère 10 %). Voir notre guide taxe de séjour 2026 pour le détail par catégorie d'hébergement.
  3. Mise en place du registre fiche de police (R.611-42 CESEDA) pour tous tes voyageurs étrangers, UE comprise. Avec ~55-60 % de nuitées étrangères en hiver et un public technique international en été glacier, c'est une obligation centrale. Pré-arrivée digitale bilingue FR/EN obligatoire en pratique. Sanction : 1 500 € par fiche manquante. Voir notre guide fiche de police aux Deux Alpes.

💡 Bonus fiscal classement Atout France : fais classer ton meublé en étoiles. Coût 200-400 € valable 5 ans. Bénéfices : abattement micro-BIC à 50 % jusqu'à 77 700 € de revenus (au lieu de 30 % / 15 000 € pour les non classés depuis 2025), tarif fixe taxe de séjour souvent inférieur à 5,0 % sur les ADR élevés du glacier été, ranking amélioré sur Booking, et image premium sur ta page directe. Service classement à demander à la mairie des Deux Alpes pour la procédure et les organismes accrédités.

Stratégie tarifaire double saison : ski hiver + glacier été

L'erreur #1 du nouvel hébergeur Les Deux Alpes, c'est d'appliquer une grille hiver et de basculer en « été calme » dès juin. Tu laisses 30-50 % de revenus sur la table sur la fenêtre juin-août, alors que c'est précisément l'avantage compétitif de la station. L'erreur #2, à l'inverse, c'est d'appliquer la même grille toute l'année et de tuer ta demande sur les semaines basses (mai, octobre, novembre).

Saison ski (décembre — avril) : grille classique alpine

  • Vacances Noël / Nouvel An : +60-80 % vs basse saison, semaines pleines samedi-samedi pour les chalets, séjours 4-7 nuits pour les studios.
  • Vacances de février 5 semaines (zones B+A+C) : pic absolu. Tarifs +80-120 % vs basse saison. Réservations 4-6 mois à l'avance côté UK, 2-3 mois côté FR.
  • UK Half-Term mi-février : pic dans le pic sur les biens 6-12 couchages, ADR souvent 600-900 €/nuit pour un chalet sleep 8 bien placé.
  • Hors vacances scolaires hiver : +30-50 %, séjours 3-5 nuits dominants côté FR, 7 nuits côté UK. Cible bookings groupes amis 25-35 ans, snowpark DC Area 43.
  • Restrictions classiques : minimum 5-7 nuits sur Noël et février, check-in samedi sur les semaines UK, pas de check-out le dimanche en pic (impossible à enchaîner pour ton ménage).

Saison glacier été (juin — août) : tarifs hauts, public technique

  • Mountain of Hell début juillet : +60-80 % vs basse été, semaines pleines, audience MTB internationale (UK, AU, DE, US). Réserve la semaine entière du week-end de la course, beaucoup d'hébergeurs ratent ce pic en bookant à la nuitée et perdent le voyageur sur l'ami suivant.
  • Stages ski-clubs nationaux et équipes pro juin-juillet : public technique qui réserve sur 1-3 semaines pleines, capacité de paiement haute. Tarifs comparables à une bonne semaine hors vacances scolaires hiver. Si ton bien sleep 4-6, c'est une cible naturelle (chambres simples + cuisine équipée).
  • Vacances scolaires juillet-août famille FR : tarifs +50-70 % vs basse été, séjours 7-14 nuits, public famille mixte ski matin / VTT après-midi / randonnée Écrins.
  • Public bike park dédié (juillet-août) : 4-7 nuits, jeunes 18-35 ans souvent en groupe, capacité de paiement moyenne mais volume élevé. Argument logement : garage à vélo sécurisé, point d'eau extérieur pour laver le vélo après une session DH.
  • Septembre rando premium : tarifs basse saison mais excellent taux d'occupation sur les chalets éco-conscients, public couples 35-55 ans randonnée Écrins / vallée du Vénéon.

Inter-saisons : ferme ou bombe événementielle

  • Mai et octobre-novembre : très creux sur Les Deux Alpes. Trois options : tu fermes (économie ménage + énergie + linge), tu cibles les séminaires d'entreprise qui apprécient l'altitude et le calme, ou tu vises les résidences d'artistes ou stages sportifs hors-piste (cyclistes ascension cols, trail) à tarifs longue durée.
  • Pont de l'Ascension et week-ends prolongés mai : si la météo le permet et que la station communique sur des événements locaux, fenêtre courte mais rentable.

OTA mix recommandé aux Deux Alpes

La répartition optimale par canal aux Deux Alpes diffère sensiblement de ce qu'on voit dans une station 100 % famille internationale. Tu cibles à la fois un public freestyle/MTB jeune, un public famille FR et un public technique pro. Mix recommandé :

  • Booking.com : 30-40 % de ton volume. Bien placé sur les clientèles famille FR vacances scolaires + clientèles européennes (NL, BE, DE) qui apprécient la tarification flexible et l'annulation gratuite.
  • Airbnb : 30-40 %. Pic ski hiver + pic glacier été pour les jeunes 18-35 ans, groupes amis, public freestyle / MTB. Conversion rapide, fidélisation via reviews. C'est le canal dominant sur le public qui cherche l'identité « jeune ski » de la station.
  • Réservations directes : 15-25 %. C'est où ta marge est maximale : pas de commission Airbnb 14-17 % ni Booking 15-20 %. Cible : ski-clubs et équipes qui reviennent chaque année (relation directe), clients fidèles sur le glacier été (rare en France, fidélisation forte), bouche-à-oreille bike park.
  • Vrbo / HomeAway : 5-10 %. Sous-utilisé en France mais marché secondaire UK / US significatif sur les chalets sleep 6+. Vaut le coup d'y être listé en doublon de Booking pour capter ce volume marginal.
  • Plateformes spécialisées MTB / freestyle : 5-10 %. Audience qualifiée si tu es positionné « bike-friendly » avec garage et point d'eau, ou « freestyle-friendly » avec rangement skis et accès rapide DC Area 43.

Voir notre comparatif détaillé : Conciergerie vs gestion autonome aux Deux Alpes pour décider si tu pilotes en direct ou via un opérateur local.

Fiscalité BIC : ce que tu dois savoir avant la première année

Une location courte durée meublée aux Deux Alpes relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. C'est une distinction clé qui change toute ta déclaration.

Régime micro-BIC

  • Meublé non classé (depuis 2025) : abattement forfaitaire de 30 % jusqu'à 15 000 € de recettes annuelles. Au-delà, bascule obligatoire au régime réel.
  • Meublé classé Atout France ou chambre d'hôtes : abattement forfaitaire de 50 % jusqu'à 77 700 € de recettes annuelles. C'est l'écart fiscal qui justifie quasiment à lui seul le coût du classement.
  • Cotisations sociales : à partir de 23 000 € de recettes / an, tu bascules en LMP (loueur en meublé professionnel) avec affiliation SSI obligatoire. En-dessous, LMNP (non professionnel) avec prélèvements sociaux 17,2 % sur le bénéfice.

Régime réel

Si tu dépasses les seuils micro, ou si tu choisis le réel sur option (irrévocable 1 an), tu déduis tes charges réelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges copro, assurance, frais de gestion, et surtout amortissement du bien (souvent 2-3 % de la valeur hors foncier sur 25-30 ans). Pour un appartement station Les Deux Alpes acheté 280 000 €, l'amortissement annuel peut atteindre 5 000-7 000 € de charge déductible non-cash. Sur les premières années, le résultat fiscal est souvent nul ou déficitaire, donc 0 € d'impôt sur les revenus locatifs.

💡 À retenir : sur Les Deux Alpes, beaucoup d'investisseurs Lyon ou Grenoble sous-évaluent l'effet du régime réel parce qu'ils raisonnent en revenus fonciers (régime classique non meublé). Avec un comptable spécialisé LMNP, tu peux structurer tes 5-10 premières années avec un impôt sur les recettes de location quasi nul. Demande un comparatif micro-BIC vs réel sur ta première déclaration.

Reporting taxe de séjour : le calendrier Ofeaweb à respecter

La plateforme déclarative pour la taxe de séjour aux Deux Alpes est Ofeaweb, accessible sur taxedesejour.ofeaweb.fr/ts/les-deux-alpes. C'est ton portail unique pour : enregistrer ton meublé, déclarer tes nuitées, calculer le montant dû, payer et conserver les justificatifs.

Workflow déclaratif type

  1. À l'inscription : créer ton compte hébergeur sur le portail, renseigner adresse exacte du bien (Mont-de-Lans bourg / station 1 650 / Vénosc / Bons), capacité d'accueil, type d'hébergement (meublé classé / non classé / chambre d'hôtes), numéro de déclaration mairie.
  2. Pour chaque réservation directe : saisir date d'arrivée, date de départ, nombre de personnes assujetties (tous sauf mineurs < 18 ans). Le montant taxe de séjour est calculé automatiquement sur la base du barème 2026 (délibération 2025-083 du 16 juin 2025).
  3. Pour les réservations OTA (Airbnb, Booking, Expedia, Vrbo) : la collecte et le reversement sont faits automatiquement par la plateforme depuis 2019 (loueurs non professionnels). Tu n'as rien à faire de plus, mais tu dois le déclarer en cohérence dans ton portail Ofeaweb (case « collecte par plateforme »).
  4. Reversement périodique : à la fréquence prévue par la délibération communale (mensuelle, trimestrielle ou semestrielle selon ton régime). Vérifie ton calendrier exact dans ton espace Ofeaweb à la première inscription.
  5. Déclaration annuelle récapitulative : à transmettre dans les délais affichés sur le portail. Conserve les justificatifs au moins 3 ans en cas de contrôle.

Pénalités à éviter

  • Non-déclaration ou retard répété : amende administrative possible, et surtout perte de la simplicité d'un compte en règle si la mairie active un contrôle terrain (pression locative documentée à hauteur de ~85 % de RS).
  • Sous-déclaration des nuitées : qualification possible en fraude fiscale si écart important avec les calendriers OTA (Airbnb, Booking transmettent les nuitées à l'administration depuis 2020). Reste cohérent.
  • Mauvais barème : surfacturer au voyageur ou sous-payer à la régie sont deux fautes distinctes. Vérifie chaque mise à jour du barème (généralement délibération automne pour application 1er janvier suivant).

Gestion à distance : Lyon, Grenoble ou ski-club Grenoble ?

Les Deux Alpes attire beaucoup d'investisseurs depuis l'agglomération lyonnaise (1h45 par autoroute via Vizille) et grenobloise (1h via la vallée de la Romanche). C'est un avantage logistique majeur par rapport à des stations savoyardes plus enclavées. Mais piloter à distance impose une discipline opérationnelle.

Si tu es à Lyon (1h45 — pivot dominant)

  • Aéroport et hub voyageurs : Lyon-Saint-Exupéry est l'aéroport principal pour la clientèle internationale Les Deux Alpes (UK, NL, BE, DE). Cible-le dans tes pages d'accueil voyageur et tes communications pré-arrivée.
  • Visites de contrôle : viser une visite mensuelle hors saison + une visite hebdomadaire en haute saison. Le trajet Lyon → station prend ~2h en pic février (saturation autoroute Bourg-d'Oisans) — anticipe.
  • Conciergerie locale partielle : un check-in/check-out + ménage par opérateur local (commission ~12-18 % du chiffre) reste plus rentable qu'un déplacement systématique sur 50+ rotations/an.

Si tu es à Grenoble (1h — pivot administratif)

  • Préfecture et administration : préfecture de l'Isère à Grenoble, tribunal judiciaire à Grenoble, direction départementale des territoires à Grenoble. Tu es à 1h des interlocuteurs administratifs si un dossier complexe arrive (changement d'usage, recours, contrôle).
  • Visites de contrôle : un trajet d'1h permet une visite hebdomadaire toute l'année si nécessaire. C'est probablement la configuration la plus opérable en gestion 100 % autonome.
  • Réseau ski-club : tu peux y placer ton bien dans le bouche-à-oreille des clubs ski/MTB grenoblois (forte densité), source de réservations directes fidèles d'année en année.

Si tu es plus loin (Paris, Sud, étranger)

  • Conciergerie locale complète : à privilégier dès la première saison. Commission ~20-30 % du chiffre, mais 0 trajet et 0 stress.
  • Audit annuel terrain : prévois 1 visite annuelle obligatoire (idéalement octobre-novembre, hors saison) pour vérifier l'état réel du bien, ouvrir/fermer la saison hiver, mettre à jour les photos.
  • Avis fiscal : un comptable LMNP dans ta région d'habitation reste plus pratique qu'un comptable sur place. Les pièces sont 100 % numériques.

💡 Voir notre guide gestion à distance Les Deux Alpes pour le détail outillage, contrats conciergerie et automatisations recommandées.

L'argument occupation 12 mois sur 12 (le différenciateur Les Deux Alpes)

Voici le point qui rend ton bien Les Deux Alpes structurellement différent d'un bien dans la plupart des autres stations alpines : tu peux louer en plein été à des tarifs proches du hors vacances scolaires hiver, parce que la station continue à proposer une activité phare premium — le ski sur glacier 3 200 m skiable de juin à août.

Comparatif intra-CCO : même EPCI, glacier différenciateur

Sur le même EPCI Communauté de Communes de l'Oisans, et avec un opérateur de domaine commun (Sata Group co-exploite les deux domaines depuis 2018, ce qui ouvre la possibilité d'un forfait commun voyageur), Les Deux Alpes et Alpe d'Huez partagent beaucoup de fondamentaux administratifs (préfecture Grenoble, tribunal Grenoble, départemental Isère 10 %). Mais sur la dimension glacier été skiable, Les Deux Alpes est seule à offrir l'argument à un voyageur en juin-juillet-août. C'est ton avantage compétitif côté hébergeur : en pratique, tu peux tarifer ton été ~30-40 % du chiffre hiver alors qu'une station voisine sans glacier descend à 15-25 %.

Calendrier de mise à disposition pour capter les 12 mois

  • Mi-mai : ouvrir tes calendriers et tarifs pour la saison hiver suivante (décembre-avril). Le marché UK Half-Term commence à arbitrer dès juin-juillet.
  • Mi-juin : ouvrir pour la saison été suivante (juin-septembre N+1), incluant Mountain of Hell, stages ski-clubs, vacances scolaires. Les ski-clubs nationaux planifient leurs stages glacier 6-12 mois à l'avance.
  • Septembre : revenir sur les tarifs hiver pour ajuster — le pic de bookings UK Half-Term sur les chalets premium est entre mi-août et mi-octobre.
  • Janvier : ouvrir les dates Mountain of Hell + festivals MTB été dès que les organisateurs confirment les dates exactes.
  • Avril : préparer la communication ouverture glacier été dès que la station annonce la date d'ouverture du domaine d'altitude.

Comment Chanlify simplifie tout ça

Chanlify est un channel manager français spécifiquement conçu pour les hébergeurs en montagne, avec :

  • Synchronisation Airbnb + Booking + Vrbo + ton site direct : un calendrier unique, pas de double-booking sur les pics critiques (vacances de février, Mountain of Hell, ouverture glacier).
  • Tarification dynamique double saison : grilles différenciées ski hiver / glacier été / inter-saison, ajustement automatique tarifs UK Half-Term et stages ski-clubs.
  • Messagerie multilingue automatique : réponses pré-rédigées FR/EN/DE pour la clientèle internationale ski + glacier été.
  • Extension Conformité (6,90 €/logement/mois) : taxe de séjour Les Deux Alpes en automatique sur le portail Ofeaweb, fiche de police digitale bilingue, suivi Loi Le Meur + veille règlement local.
  • Site web direct hébergé avec moteur de réservation pour récupérer la clientèle ski-clubs et MTB fidèle sans payer de commission OTA.
  • Mode multi-biens intracluster : pilotage Mont-de-Lans / station 1 650 / Vénosc / Bons en un seul tableau de bord.
  • Reporting fiscal LMNP-ready : export comptable détaillé pour ton expert-comptable Lyon ou Grenoble en fin d'année.
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